Fonctionnement du comparateur de crédits

1. Objectifs

Lorsque l’on souhaite acheter un bien onéreux à crédit, on se retrouve avec de nombreuses propositions à comparer.

Les organismes bancaires doivent indiquer le coût total de leurs offres. Autant la comparaison est aisée pour des emprunts sur une même durée (par exemple deux offres de crédit immobilier sur 20 ans), autant elle est complexe sur des durées différentes :

• Est-il plus intéressant d’acheter sur 25 ans un bien immobilier avec un taux un peu plus élevé ?
• Ou sur 20 ans avec un taux un peu plus faible ?

De même certains organismes bancaires peuvent proposer plusieurs crédits pour financer un bien. Il existe des crédits avec des caractéristiques particulières comme le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt accession social), crédit travaux, etc. Avec un montage financier composé de 2 crédits, comment comparer 2 offres ? Est-ce mieux un emprunt simple sur 20 ans, ou 2 emprunts sur 7 et 25 ans avec des montants et durées différentes ?

Notre simulateur est construit pour répondre à cette interrogation et apporter de l’information factuelle financière pour faire ses choix. Il est fait pour une personne souhaitant acquérir un bien à crédit, qu’importe le type de bien. Cela peut être un bien immobilier, une entreprise, une voiture, un crédit à la consommation, etc. Devant plusieurs options de financement à crédit, le simulateur estime l’option la plus lucrative, la plus intéressante sur le long terme.

Il prend en compte tous les paramètres techniques des différents crédits souscrits (capital emprunté, frais fixes, taux crédit, taux assurance) et analyse, entre les 2 choix proposés, les différences d’épargne accumulée car les mensualités et durées des crédits sont différentes. Cette épargne est également investie. Il se base sur les grandes hypothèses suivantes :

• La simulation est réalisée sur la durée la plus longue
• La mensualité initiale la plus importante est considérée comme la capacité d’investissement de l’acheteur

On considèrera que l’acheteur qui a le choix entre 2 options de crédit est capable de les choisir toutes les deux, mais qu’il souhaite faire le meilleur choix financier au long terme. Il sera en mesure de dépenser ou d’investir le montant de la mensualité la plus importante pendant la durée du crédit le plus long. La simulation finale est faite avec ces 2 éléments.

Par exemple pour un achat immobilier un acheteur a le choix entre :

• Une mensualité de 1 200 € sur 20 ans
• Ou une mensualité de 1 000 € sur 25 ans

Pour une durée de simulation sur 25 ans et une capacité de remboursement de 1 200 €, il aura une capacité d’épargne de :

• 1 200 € pendant 5 ans, de 20 à 25 ans dans le cas n°1, lorsqu’il a complètement remboursé son emprunt.
• 200 € pendant 25 ans, tous les mois, dans le cas n°2, car son remboursement mensuel de crédit n’est que de 1 000 €.

Et en complément tout cet argent disponible pendant la simulation est investi à un taux d’épargne net d’impôt déterminé par l’utilisateur.

Notre simulateur réalise cette analyse pour des crédits différents et indique, à la fin, le choix le plus lucratif. La question à laquelle répond ce simulateur est la suivante : est-ce qu’un effort d’épargne faible mais régulier peut compenser l’augmentation du coût d’un crédit plus long sur le long terme, et ainsi générer un patrimoine financier à terme plus important ?

2. Comment remplir les champs de paramètres du simulateur

Le simulateur présente 2 montages financiers différents :

• Le montage A
• Le montage B

Ce sont ces montages qui sont comparés entre eux, ils correspondent aux différentes offres de crédits par les organismes bancaires. Au sein de chaque montage, il peut y avoir jusqu’à 2 crédits différents :

• Le crédit n°1 (principal)
• Le crédit n°2 (secondaire)

Ainsi il y a jusqu’à 4 crédits qui peuvent être renseignés.

Pour initier la simulation, il faut renseigner les informations techniques des 2 premiers crédits. Si des crédits seconds sont nécessaires, cocher la case « J’associe un second crédit » et remplir leurs informations.

Des curseurs permettent de jouer sur les différents taux et de voir rapidement l’impact des modifications sur le résultat, qui est également affiché instantanément. Il est possible d’inscrire manuellement la valeur souhaitée dans le champ du curseur.

Des infobulles sur chaque champ aident l’utilisateur pour le remplissage.

Champs de crédit :

• Champ « Capital emprunté »
  

Ce champ correspond au montant emprunté auprès de l’organisme bancaire. Cela peut être pour un bien immobilier, une voiture, une entreprise, des travaux …

• Champ « Frais d’acquisition »
  

Ce champ correspond à l’ensemble des frais fixes nécessaires pour obtenir le crédit bancaire. Leur montant peut varier fortement d’une banque à l’autre.

• Champ « Taux crédit »
  

Le taux du crédit est le taux souscrit pour l’emprunt. Il est fixe pour toute la durée du crédit. Il doit être différencié du taux de l’assurance. Il est possible d’inscrire à la main directement le montant exact du taux.

• Champ « Taux assurance »
  

Le taux annuel de l’assurance est le taux uniquement de l’assurance souscrite. S’il n’y en a pas, il est possible de le mettre à 0%. De même le taux réel peut être indiqué directement dans l’encart plutôt que de le régler avec les curseurs.

• Champ « Durée crédit »
  

La durée du crédit correspond à la durée pendant laquelle le crédit est souscrit. La durée la plus longue sera utilisée pour réaliser la simulation financière.

3. Comprendre les champs de résultat

Les résultats sont instantanément calculés et s’affichent en bas des informations des crédits dans deux tableaux :

• La comparaison simple
• La comparaison avancée

La comparaison simple consiste à calculer et identifier le coût direct de chaque crédit et donc du montage financier : le coût des intérêts et le coût des assurances. La somme totale est indiquée et présente la situation la plus économique d’une couleur particulière avec l’indication « la plus économique ». La comparaison est réaliste si les durées et mensualités comparées sont les mêmes. Elle ne prend néanmoins pas en compte l’argent résiduel investi. Un rappel des mensualités est également indiqué, du fait de la présence de plusieurs crédits à différentes échéances.

La comparaison avancée consiste à calculer en plus l’épargne accumulée dans l’un ou l’autre scénario du fait des différences de mensualités et de durées et de l’investir à un taux de placement net d’impôt. C’est-à-dire un taux de rendement net de l’épargne, en ayant déjà retiré l’imposition. La situation financière la plus intéressante est identifiée d’une couleur particulière avec l’indication « la plus lucrative ».

Les curseurs des taux ont un impact immédiat sur les valeurs des résultats des deux comparaison. Ils permettent de voir rapidement l’impact d’une modification sur le résultat final.

Des infobulles sur chaque champ aident l’utilisateur pour le remplissage.

3.1.Comparaison simple

• Champ « Mensualité crédit »
  

La mensualité du crédit correspond à la somme fixe qui devra être remboursée à la banque chaque mois pendant toute la durée du crédit. La mensualité englobe le remboursement du capital emprunté, les intérêts d’emprunts ainsi que le coût de l’assurance.

• Champ « Coût des intérêts »
  

C’est la somme de tous les intérêts qui seront versés à la banque pendant toute la durée de l’emprunt. Il est directement lié au taux d’emprunt. Plus il augmente, plus le coût du crédit augmente. Le coût peut être supérieur au capital emprunté. Ce coût est inclus dans les mensualités.

• Champ « Coût de l’assurance »
  

C’est le coût global de l’assurance emprunteur souscrite en même temps que l’emprunt. Ce coût est inclus dans les mensualités.

• Champ « Coût total »
  

C’est la somme du coût des intérêts et du coût des assurances. Cela correspond au coût total du crédit, qui peut directement être comparé si les durées sont identiques. Plus le taux du crédit augmente, plus le coût total du crédit augmente.

3.2.Partie comparaison avancée

• Champ « Taux net placement épargne »
  

Ce taux correspond au taux net d’impôt de l’épargne, où qu’elle soit investie. C’est-à-dire l’argent réellement gagné chaque année. L’épargne est investie sur des supports qui ont une imposition différente, de 0% pour un livret réglementé, de type livret A, à 30% pour la flat taxe des produits financiers, ou une imposition sur les revenus avec un barème progressif. Ce taux doit donc estimer le rendement annuel net que procure l’épargne de l’utilisateur en fonction de ses placements sur la durée totale de la simulation.

• Champ « Situation au bout de X ans »
  

Cet indicateur est la somme des 4 champs présents en dessous. Il permet de quantifier la valorisation financière du montage et de pouvoir être comparé avec le second. Celui qui a la valeur la plus importante est financièrement le plus intéressant. Néanmoins cette valeur est arbitraire et n’a pas de réalité financière au long terme. En effet le capital qui a été emprunté initialement a potentiellement évolué et généré des plus ou moins-values qui ne sont pas quantifiées dans notre exemple. La comparaison se fait donc en comparant le capital emprunté initialement, les coûts induits des crédits ainsi que les différences d’argent qui ont été investies tout au long de la simulation. La majorité des comparaisons de montage financiers se font pour le même achat initial (même bien immobilier, même voiture, …, donc même montant). Pour un calcul long terme de différents produits achetés initialement, les investisseurs devront anticiper l’évolution du prix de chaque sur la durée de la simulation pour comparer les situations finales.

• Champ « Capital emprunté »
  

Ce champ somme le capital emprunté initialement dans les crédits du montage. Si le crédit n°1 porte sur 100 k€ et le second sur 50 k€, le capital emprunté est de 150 k€.

• Champ « Coût total des crédits »
  

Ce champ correspond au coût direct des crédits du montage, à savoir la somme du coût des intérêts plus la somme du coût des assurances. C’est la valeur calculée par le tableau de comparaison simple.

• Champ « Épargne accumulée »
  

Ce champ correspond à la totalité de l’épargne accumulée du fait des différences de mensualités et de durées dans la comparaison des deux montages. Par exemple pour une comparaison entre une mensualité de 1 200 € sur 20 ans et une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, la simulation se fera sur la durée maximale, de 25 ans, et avec la mensualité initiale la plus importante, 1 200 €. Dans le premier cas, au bout de 20 ans, les 1 200 € mensuels seront utilisés pour être investis pendant 5 ans. Il y aura génération de 1 200 € ∗ 12 ∗ 5 = 72 000 € d’épargne. Dans le second cas, 200 € seront placés pendant 25 ans. Il y aura génération de 200 € ∗ 12 ∗ 25 = 60 000 € d’épargne.

• Champ « Intérêts de l’épargne placée »
  

Ce champ correspond au montant des intérêts de l’épargne accumulée placée tout au long de la simulation. Une épargne placée plus tôt génère davantage d’intérêts sur le long terme. Dans l’exemple, les 60 000 € d’épargne auront générés davantage d’intérêts que les 72 000 € placés qu’à partir de l’année 20.