Fonctionnement

Fonctionnement du simulateur Achat Location

1. Objectifs

C’est une question qui se pose pour chaque locataire. Est-ce intéressant d’emprunter de l’argent pour acheter sa résidence principale ? Est-ce que rester locataire revient à jeter de l’argent par la fenêtre ? Est-ce que rester locataire et acheter tout de même pour louer est une bonne alternative ? Il n’y a pas de bonne réponse car chaque réponse dépend de nombreux facteurs. Et les réponses les plus évidentes sont rarement justifiées.

La bonne réponse est que tout dépend :

De la situation financière initiale du ménage,
De l'évolution des taux d'inflation et d'épargne.

Nous ne connaissons que notre situation personnelle à un instant, mais nous pouvons prévoir son évolution en fonction d’aspirations et de choix professionnels. En revanche nous ne maitrisons pas les taux et nous ne pouvons que supposer leur évolution dans les années à venir, sur la base d’hypothèses.

L’objectif de ce simulateur est d’apporter une information chiffrée à tous les locataires se posant cette question. Le simulateur calcule en parallèle, sur la durée du crédit immobilier, 3 scénarios financiers différents et affiche le patrimoine total obtenu à la fin :

Acheter sa résidence principale en souscrivant un crédit,
Rester locataire et investir le reste d'argent disponible,
Rester locataire mais acheteràcrédit un bien immobilier mis en location.

Il permet de facilement visualiser le scénario le plus lucratif sur le long terme, selon les conditions initiales et hypothèses renseignées. Les curseurs permettent de rapidement constater l’impact d’une variation d’hypothèse sur le résultat. Une hypothèse optimiste sur un paramètre(par exemple le taux d’épargne) avantagera un scénario plutôt qu’un autre, qui aurait pour sa part été avantagé si l’hypothèse était pessimiste.

Le but de notre simulateur est de fournir une information financière chiffrée de qualité pour aiguiller les utilisateurs. Les nombreux autres outils trouvables sur internet sont souvent adossés à des pratiques commerciales collectant des informations et souffrent d’un manque de paramètres (taux, fiscalité, placement des excédents financiers) permettant une simulation réaliste.

2 Comment remplir les champs du simulateur ?

Les champs de la « Situation actuelle personnelle » ainsi que ceux du « Crédit immobilier » doivent être remplis pour obtenir une simulation. C’est la base à partir de laquelle les 3 simulations se créent : un locataire s’endette pour acheter un bien immobilier.

Les premiers résultats qui s’affichent ne correspondent pas aux résultats définitifs de la simulation. Il faut régler les paramètres de base :

Taux net placement d'épargne,
Taux évolution du prix de l'immobilier,
Taux revalorisation revenus locatifs,
Taux inflation charges.

Et ensuite pour chaque scénario régler les paramètres spécifiques :

Scénario 1 : charges immobilières mensuelles et taxe foncière,
Scénario 3 : leoyer brut mensuel, frais d'agence, taxe foncière, charges immobilières mensuelles du bien loué.

Une fois ces paramètres réglés, la simulation est pertinente. Chaque paramètre peut être modifié indépendamment et les résultats s’affichent en temps réel.

Il est important de bien comprendre le remplissage de chaque champ pour avoir une simulation cohérente. C’est pourquoi des infobulles sont présentes à côté de chaque champ pour expliquer succinctement le contenu à inscrire.

2.1 "Situation actuelle personnelle"

Champ "Charges immobilières mensuelles"

Dans ce champ sont indiquées toutes les charges mensuelles du locataire en lien avec son logement. C’est-à-dire son loyer, ses charges de copropriétés, son assurance immobilière et l’énergie (électricité, gaz, eau). C’est la somme de ses dépenses récurrentes en lien avec son logement en location, qu’il économiserait s’il n’avait plus ce logement.

Champ "Epargne initiale"

Dans ce champ est indiquée l’épargne totale accumulée par le locataire avant son investissement immobilier. L’épargne est la somme de tout l’argent liquide disponible sur des comptes, livrets ou sous forme d’actifs financiers (actions, ETF, cryptomonnaies …).

Champ "Capaciète épargne mensuelle"

Dans ce champ est indiquée la capacité d’épargne mensuelle. C’est le flux d’argent supplémentaire généré chaque mois qui n’est pas utilisé par le locataire. Il alimente l’épargne initiale. Il pourrait également être appelé « Capacité d’investissement mensuel »,c’est-à-dire l’argent disponible en plus du paiement de tous les frais de vie, qui peut être investi chaque mois. Ainsi, si un locataire gagne 2 000 € et dépense 1 500 € par mois pour tous ses frais de vie, il lui reste 500 € de capacité d’épargne mensuelle. C’est un paramètre essentiel pour la simulation long terme. L’argent supplémentaire sera placé chaque année tout au long des simulations et pourra générer des intérêts.

Champ "Tranche imposition"

La tranche marginale d’imposition correspond à la tranche dans laquelle sont les revenus imposables du locataire. Le barème est consultable dans les hypothèses du simulateur. Par défaut la tranche est réglée à 30%. Elle est utilisée dans le calcul du scénario 3 pour l’imposition des revenus locatifs immobiliers.

2.2 "Crédit immobilier"

Champ "Prix immobilier"

Ce champ correspond à la valeur du bien immobilier que le locataire souhaite acheter, pour y habiter en tant que résidence principale (scénario 1) ou pour le mettre en location (scénario 3). Cette valeur sera utilisée comme la valeur de base du logement avant plus-value. Les frais de notaire et d’acquisition n’en font pas partie.

Champ "Frais d'acquisition"

Ce champ correspond à l’ensemble des frais fixes nécessaires pour acquérir le bien immobilier à crédit. Ce sont les frais de notaire, les frais d’agence immobilière ainsi que les frais fixes pour obtenir le crédit immobilier. Leur montant ne participe pas à la valeur du bien immobilier.

Champ "Apport"

L’apport est la quantité d’argent prise sur l’épargne initiale du locataire pour financer l’achat du bien immobilier et ainsi réduire le montant emprunté. Elle ne peut être supérieure à l’épargne totale initiale dans la simulation. Le curseur permet de la faire varier, mais il est possible de renseigner directement le montant exact dans la case dédiée.

Champ "Taux crédit"

Le taux du crédit est le taux souscrit pour l’emprunt. Il est fixe pour toute la durée du crédit. Il doit être différencié du taux de l’assurance. Il est possible de renseigner directement le montant exact du taux dans la case dédiée.

Champ "Taux assurance"

Le taux annuel de l’assurance est le taux uniquement de l’assurance souscrite. S’il n’y en a pas, il est possible de le mettre à 0%. De même, le taux réel peut être indiqué directement dans l’encart plutôt que de le régler avec les curseurs.

Champ "Durée crédit"

La durée du crédit correspond à la durée sur laquelle la simulation se fera entre les 3 scénarios. Le montant total de patrimoine sera évalué à la fin.

2.3 "Paramètres de base"

Champ "Taux net placement épargne"

Ce taux correspond au taux net d’impôt de l’épargne, où qu’elle soit investie. C’est-à-dire l’argent réellement gagné chaque année. L’épargne est investie sur des supports qui ont une imposition différente, de 0% pour un livret réglementé, de type livret A, à 31.4% pour la flat taxe des produits financiers, ou une imposition sur les revenus avec un barème progressif. Ce taux doit donc estimer le rendement net que procure l’épargne du locataire en fonction de ses placements sur la durée totale de la simulation.

Champ "Taux évolution du prix de l'immobilier"

Ce taux correspond à la revalorisation annuelle du prix de l’immobilier. Chaque année les prix de l’immobilier varient, à la hausse comme à la baisse. Ce taux doit estimer la variation annuelle du marché de l’immobilier sur la durée totale de la simulation.

Champ "Taux revalorisation revenus locatifs"

Ce taux correspond à la revalorisation annuelle de loyer décidée par le propriétaire du logement acheté à crédit et mis en location dans le scénario 3. Il peut ainsi se conformer à l’inflation ou décider de revaloriser plus. Ce taux est à estimer sur la durée totale de la simulation.

Champ "Taux inflation charges"

Ce taux correspond à l’inflation générale des dépenses en France. Elle correspond à l’augmentation globale des prix, incluant l’immobilier. Ce taux est appliqué pour toutes les charges utilisées dans la simulation (loyer du locataire, charges mensuelles, taxes foncières, etc.). Il doit être estimé sur la durée totale de la simulation et aura un impact en diminuant le patrimoine obtenu à la fin de la simulation.

2.4 "Paramètres scénario 1 : Acheter sa résidence principale"

Champ "Charges immobilières mensuelles RP"

Ce champ regroupe l’ensemble des charges mensuelles liées à l’habitation dans sa résidence principale achetée à crédit. Cela regroupe les travaux, l’entretien général, les factures mensuelles d’énergie et d’eau, l’assurance habitation, les charges de copropriété … hormis les impôts fonciers. Tous ces éléments doivent être mensualisés pour que la simulation sur le long terme soit cohérente. Ainsi, si vous prévoyez 48 000 € de travaux d’embellissement et d’entretien sur les 20 ans de la résidence, il faut prévoir 200 € par mois de charges supplémentaires, en plus de l’énergie, l’assurance, les charges de copropriété … La bonne estimation est importante, une sous-estimation pourrait réserver de mauvaises surprises financières.

Champ "Taxe foncière annuelle RP"

Montant annuel de la taxe foncière du bien immobilier acheté à crédit.

2.5 "Paramètres scénario 3 : Acheter pour louer

Champ "Loyer brut mensuel"

Ce champ correspond au loyer brut payé chaque mois par le locataire du bien immobilier acheté à crédit. Les impôts et frais ne doivent pas être retirés de la somme

Champ "Frais d'agence"

En cas d’utilisation d’une agence immobilière pour la location du bien immobilier acheté à crédit, indiquer ici les frais mensuels versés à l’agence.

Champ "Taxe foncière annuelle du bien loué"

Montant annuel de la taxe foncière du bien immobilier acheté à crédit pour être loué. En effet, le propriétaire, bien que ne l’habitant pas, sera redevable de cette taxe foncière.

Champ "Charges immobilières mensuelles du bien loué"

Ce champ regroupe l’ensemble des charges mensuelles liées à la mise en location du bien immobilier acheté à crédit, que ne paie pas le locataire. On retrouve les charges de copropriétés liées aux propriétaires, l’assurance loyer impayé, les travaux réalisés dans le logement… Les travaux doivent être estimés et mensualisés pour que la simulation soit cohérente sur le long terme. Ainsi, si on prévoit 24 000 € de frais de réparation sur les 20 ans du logement acheté à crédit, cela représente 100 €par mois en plus.

3. Comprendre les champs de résultat

Il y a deux champs de résultats dans le simulateur :

Le premier affiche les caractéristiques du crédit souscrit, sous la partie « Crédit Immobilier »
Le second, à droite, indique les résultats financiers des 3 scénarios. Le montant affiché correspond au patrimoine total accumulé. Un menu déroulant permet d’afficher un détail pour mieux comprendre l’origine du patrimoine.

Tous les résultats se modifient en direct dès changement de la moindre donnée. Afin d’aider à comprendre leur signification, il y a une infobulle au droit de chaque ligne pour expliquer succinctement le contenu.

3.1 "Coût du crédit"

Champ "Mensualité crédit"

La mensualité du crédit correspond à la somme fixe qui devra être remboursée à la banque chaque mois pendant toute la durée du crédit. La mensualité englobe le remboursement du capital emprunté, les intérêts d’emprunts ainsi que le coût de l’assurance. Le fait d’emprunter en France à taux fixes permet des mensualités constantes et un meilleur pilotage budgétaire.

Champ "Capital emprunté"

C’est le capital total emprunté auprès de la banque. Il permet, avec l’apport, le financement du bien immobilier acheté à crédit. Il sera remboursé pendant toute la durée de l’emprunt, avec en plus des intérêts.

Champ "Coût crédit"

C’est le coût global du crédit, c’est-à-dire la somme de tous les intérêts qui seront versés à la banque pendant toute la durée de l’emprunt. Il est directement lié au taux d’emprunt. Plus ce-dernier augmente, plus le coût du crédit augmente. Le coût peut être supérieur au capitalemprunté. Ce coût est inclus dans les mensualités.

Champ "Coût de l'assurance"

C’est le coût global de l’assurance emprunteursouscrite en même temps que l’emprunt. Ce coût est inclus dans les mensualités.

Champ "Epargne restante après emprunt"

L’épargne initiale a été partiellement consomméepour créer l’apport. L’épargne restante après l’emprunt est la somme d’argentdisponible sur les comptes de l’emprunteur ou en titres financiers aprèsemprunt immobilier.

3.2 "Patrimoine net au bout de X ans / Scénario 1"

Champ "Valeur du bien"

C’est la valeur du bien immobilier acheté à la fin de la simulation, lorsque le crédit est remboursé. Son prix correspond au prix initial modifié par le taux annuel de revalorisation du prix de l’immobilier. Par exemple, si le prix initial du bien est de 100 000 €,que le taux de revalorisation annuel est de 1% et que la simulation se fait sur20 ans, il y aura à la fin une plus-value de 22%, soit un prix de bien de122 000 €.

Champ "Epargne supplémentaire placée"

C’est la capacité d’investissement disponible après l’achat immobilier, l’argent qui peut être investi chaque mois. Le locataire qui achète son bien n’a plus à payer de loyer, mais doit rembourser un crédit ainsi que des charges immobilières. S’il lui reste assez d’argent, il place son argent chaque mois. L’épargne supplémentaire placée correspond à la somme placée avec intérêts sur la durée de toute la simulation.

Champ "Epargne initiale placée"

C’est la valeur de l’épargne restante après l’emprunt qui est placée pendant toute la durée de la simulation, avec des intérêts. Cette partie de l’épargne n’a pas été utilisée comme apport.

Champ "Surcoût inflation charges RP"

L’inflation augmente le prix des charges chaque année, ici elles correspondent, à la taxe foncière et aux diverses charges de la résidence principale achetée à crédit. Des charges mensuelles budgétisées à200 € par mois au début, deviendront 204 € par mois lors de la deuxième année si l’inflation est de 2 %, et ainsi de suite. Ce champ affiche la somme cumulée du surplus de l’inflation sur toute la durée de la simulation(c’est-à-dire 48 € par an dans ce cas pour la deuxième année). C’est donc un surcoût par rapport à la situation initiale.

3.3 "Patrimoine net au bout de X ans / Scénario 2"

Champ "Epargne supplémentaire placée"

C’est la capacité d’investissement résiduelle chaque mois, qui est investie. Cette épargne mensuelle placée correspond à la somme totale placée pendant toute la durée de la simulation avec les intérêts.

Champ "Epargne initiale placée"

C’est la valeur de l’épargne initiale du locataire qui est placée pendant toute la durée de la simulation, avec des intérêts.

Champ "Surcoût inflation charges locatives"

L’inflation augmente le prix des charges chaque année, ici elles correspondent aux charges immobilières (loyer, énergie, assurance, …) du logement dans lequel vit l’investisseur, qui est locataire. Avec une inflation à 2%, des charges immobilières mensuelles de 1000 €deviennent la deuxième année 1020 €, et ainsi de suite. Ce champ affiche la somme cumulée du surplus de l’inflation sur toute la durée de la simulation(c’est-à-dire 20 € par mois pour la deuxième année). C’est donc un surcoût par rapport à la situation initiale.

3.4 "Patrimoine net au bout de X ans / Scénario 3"

Champ "Valeur du bien"

C’est la valeur du bien immobilier acheté à la fin de la simulation, lorsque le crédit est remboursé. Son prix correspond au prix initial modifié par le taux annuel de revalorisation du prix de l’immobilier. Par exemple si le prix initial du bien est de 100 000 €, que le taux de revalorisation annuel est de 1% et que la simulation se fait sur 20ans, il y aura à la fin une plus-value de 22%, soit un prix de bien de122 000 €.

Champ "Epargne supplémentaire placée"

C’est la capacité d’investissement disponible après l’achat immobilier, l’argent qui peut être investi chaque mois. Le locataire qui achète un bien immobilier à louer a une forte diminution de sa capacité d’investissement. Mais elle peut être toujours positive car il perçoit des loyers mensuellement. S’il lui reste assez d’argent chaque mois, il place son argent. L’épargne supplémentaire placée correspond à la somme placée avec intérêts sur la durée de toute la simulation.

Champ "Epargne initiale placée"

Champ "Surcoût inflation charges locatives"

L’inflation augmente le prix des charges chaque année, ici elles correspondent aux charges immobilières (loyer, énergie, assurance, …) du logement dans lequel vit l’investisseur, qui est toujours en location dans le scénario 3. Avec une inflation à 2%, des charges immobilières mensuelles de 1000 € deviennent la deuxième année 1020 €, et ainsi de suite. Ce champ affiche la somme cumulée du surplus de l’inflation sur toute la durée de la simulation (c’est-à-dire 20 € par mois pour la deuxième année). C’est donc un surcoût par rapport à la situation initiale.

Champ "Réévaluation revenus locatifs"

Chaque année les revenus locatifs du scénario 3sont revalorisés par le taux de revalorisation des revenus locatifs. S’il est de 2%, un loyer de 1000 € la première année devient un loyer de 1020 € la seconde année, etc. Ainsi ce champ affiche la somme complémentaire cumulée (20€ chaque mois la première année) sur toute la durée de la simulation.

Champ "Surcoût inflation charges du logement loué"

L’inflation augmente le prix des charges chaque année, ici elles correspondent, à la taxe foncière et aux charges immobilières du bien qui a été acheté à crédit. Avec une inflation à 2%, une taxe foncière de 1 500 € devient 1 530 € la deuxième année, et ainsi de suite. Ce champ affiche la somme cumulée du surplus de l’inflation sur toute la durée de la simulation (c’est-à-dire 30 € par an dans ce cas pour la deuxième année).C’est donc un surcoût par rapport à la situation initiale.

Notre guide de choix entre l’achat et la location présente l’utilisation et l’interprétation des résultats pour concevoir s’il est plus intéressant financièrement de rester locataire ou d’acheter sa résidence principale. Des exemples chiffrés sont donnés.

4. Alertes sur les résultats

En cas de situation économiquement non viable, ou dangereuse, par exemple des mensualités de crédit trop importantes par rapport à la situation initiale, un message d’alerte s’affiche pour chaque scénario. Il y a 2 niveaux d’alerte :

"Votre épargne initiale se consomme"

Ce message apparait lorsque l’épargne initiale disponible après l’emprunt immobilier est consommée par les nouvelles charges de la situation, sans parvenir à croître au cours du temps. Chaque année elle diminue et se rapproche de 0 €. La situation n’est pas impossible mais l’investisseur aura de moins en moins d’argent liquide disponible chaque mois, ce qui l’expose à des risques en cas d’aléa.

"Vous n'avez pas assez d'argent liquide, risque d'endettement"

Ce message apparait lorsque l’argent disponible à la fin de la simulation est négatif. C’est-à-dire que l’investisseur n’a plus d’argent liquide disponible sur ses comptes. Son épargne initiale a été consommée et il ne parvient plus à économiser chaque mois. Cette situation n’est pas soutenable économiquement et mène au surendettement. L’investisseur devra vendre son bien immobilier pour se renflouer et assumer ses charges.

Nota : Il est possible d’avoir une valorisation positive au bout de la simulation sur un scénario mais d’être en risque d’endettement. En effet, le bien immobilier apporte de la valeur mais n’est pas de l’argent liquide, il ne pourra servir à payer les charges mensuelles, à moins d’être vendu.‍