guide

Une troisième option, acheter pour louer

1. Principe de la comparaison

Dans notre guide sur l’achat ou la location, nous avons simulé les différences de valorisation du patrimoine financier pour les 2 cas les plus usuels qui se posent aux locataires :

Rester locataire
Acheter sa résidence principale

Il y a une troisième option qui peut combiner les deux :

Rester locataire
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location

Elle présente l’avantage de pouvoir conserver un effort d’épargne mensuel plus important que dans le cas de l’achat de résidence principale et d’avoir un bien immobilier qui se valorise dans le temps. Le locataire financera une partie du remboursement du crédit immobilier. Cette solution est moins commune mais elle peut intéresser certains ménages, dans des conditions qu’on va étudier.

On se place ici dans le cas d’un ménage locataire qui décide d’acheter à crédit un bien immobilier pour le mettre en location. Son budget mensuel est organisé autour de plusieurs axes :

Une partie relative à son train de vie et les frais du bien dans lequel il vit :
- Le paiement de toutes ses charges mensuelles liées à son logement en location :
  - Loyer,
  - Energie,
  - Assurance habitation,
  - Charges de copropriété,
  - Etc.
- Le paiement de tous ses frais de vie :
  - Loyer,
  - Energie,
  - Assurance habitation,
  - Charges de copropriété,
  - Etc.
Une partie relative à son acquisition à crédit de bien immobilier à mettre en location :
- Le paiement de sa mensualité de crédit
- Le paiement de toutes ses charges mensuelles liées à son bien immobilier acheté :
  - Assurance PMO,
  - Charges de copropriété du propriétaire,
  - Taxe foncière,
  - Travaux et entretien divers,
  - Etc.
Et ses revenus locatifs et son épargne

\[ \begin{aligned} \textbf{Épargne mensuelle} &= \text{Revenus mensuels} + \text{Revenus locatifs} \\ &\quad - \text{Charges logement loué} - \text{Mensualité crédit} \\ &\quad - \text{Charges logement acheté} - \text{Charges frais de vie} \end{aligned} \]

\[ \begin{aligned} \textbf{Épargne mensuelle} &= \text{Revenus mensuels} + \text{Revenus locatifs} \\ &\quad - \text{Charges logement loué} \\ &\quad - \text{Mensualité crédit} \\ &\quad - \text{Charges logement acheté} \\ &\quad - \text{Charges frais de vie} \end{aligned} \]

Lorsque le locataire achète son bien immobilier pour le louer, il est redevable de toutes ses charges classiques de sa propre location, en plus de celles relatives à son achat immobilier. Il devra rembourser des mensualités de crédit, payer des charges immobilières complémentaires, payer une taxe foncière supplémentaire, les travaux dans son autre logement, son entretien, etc. Pour y parvenir il bénéficie de revenus fonciers mensuels. L’épargne générée chaque mois dépendra alors fortement du rendement de son investissement immobilier, de la différence entre ses loyers nets d’impôts et ses charges.

Le total de l’épargne ainsi placée chaque mois est toujours donné par la formule suivante :

\[ \begin{align*} \textbf{Épargne cumulée} &= 12 \times \text{Épargne mensuelle} \\ &\times \left( \frac{(1 + \text{Taux placement})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux placement}} \right) \end{align*} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Épargne cumulée} = 12 \times \text{Épargne mensuelle} \\ \displaystyle \times \left( \frac{(1 + \text{Taux placement})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux placement}} \right) \end{array} \]

Avec :

\[ \begin{aligned} \textbf{Épargne mensuelle} &= \text{Capacité d'investissement} + \text{Revenus locatifs nets} \\ &\quad - \text{Charges immobilières des 2 logements} - \frac{\text{Taxe foncière}}{12} \\ &\quad - \text{Mensualité crédit} \end{aligned} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Épargne mensuelle} = \text{Capacité d'investissement} \\ \displaystyle + \text{Revenus locatifs nets} \\ \displaystyle - \text{Charges immobilières des 2 logements} \\ \displaystyle - \frac{\text{Taxe foncière}}{12} \\ \displaystyle - \text{Mensualité crédit} \end{array} \]

Il disposera toujours d’une épargne initiale qu’il peut investir pour la valoriser sur le long terme ou l’utiliser pour un apport et diminuer le coût du crédit souscrit. Elle est toujours donnée par la formule suivante :

\[ \textbf{Épargne initiale placée} = \text{Épargne initiale} \times (1 + \text{Taux placement})^{\text{Durée simulation}} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Épargne initiale placée} = \text{Épargne initiale} \\ \displaystyle \times (1 + \text{Taux placement})^{\text{Durée simulation}} \end{array} \]

En complément le locataire possède également un bien immobilier qui peut se valoriser avec le temps. Sur une durée de simulation de 20 à 25 ans, il est possible qu’il y ait une différence notable de prix entre la valeur à l’achat et la valeur à la potentielle revente. Le prix final du bien immobilier est donné par la formule suivante.

\[ \begin{align*} \textbf{Valeur du bien} &= \text{Prix initial bien immobilier} \\ &\times (1 + \text{Taux évolution immobilier})^{\text{Durée simulation}} \end{align*} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Valeur du bien} = \text{Prix initial bien immobilier} \\ \displaystyle \times (1 + \text{Taux évolution immobilier})^{\text{Durée simulation}} \end{array} \]

Néanmoins, ces plus-values sont à moduler en fonction de l’inflation des charges. En effet le loyer et les charges du locataire se revaloriseront chaque année du montant de l’inflation. Au long terme, cela conduit à des surcoûts qui peuvent être conséquents. Ces surcoûts vont affecter la capacité d’investissement mensuelle, comme les charges augmenteront.

Sur le long terme, le surcoût lié à l’inflation pour les charges immobilières est donné par la formule :

\[ \begin{aligned} \textbf{Surcoût inflation} &= 12 \times \text{Charges immobilières} \\ &\times \left( \text{Durée simulation} - \frac{(1 + \text{Taux inflation})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux inflation}} \right) \end{aligned} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Surcoût inflation} = 12 \times \text{Charges immobilières} \\ \displaystyle \times \Bigg( \text{Durée simulation} \\ \displaystyle - \frac{(1 + \text{Taux inflation})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux inflation}} \Bigg) \end{array} \]

De plus, comme pour le cas de l’achat d’une résidence principale à crédit, il y aura des surcharges supplémentaires du fait de l’inflation, pour les charges du logement acheté pour location (qu’on appellera RL : résidence mise en location). En effet, la taxe foncière, les travaux, les charges de copropriété, etc. augmenteront et se revaloriseront chaque année du montant de l’inflation, pendant toute la durée de la simulation. Ces surcoûts vont affecter la capacité d’investissement mensuelle. Ce surcoût est donné par la formule suivante :

\[ \begin{aligned} \textbf{Surcoût inflation RL} &= 12 \times \text{Charges immobilières RL} \\ &\times \left( \text{Durée simulation} - \frac{(1 + \text{Taux inflation})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux inflation}} \right) \end{aligned} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Surcoût inflation RL} = 12 \times \text{Charges immobilières RL} \\ \displaystyle \times \Bigg( \text{Durée simulation} \\ \displaystyle - \frac{(1 + \text{Taux inflation})^{\text{Durée simulation}} - 1}{\text{Taux inflation}} \Bigg) \end{array} \]

Nota : il est compliqué mais très important d’estimer correctement les charges immobilières de sa résidence mise en location pendant toute la durée de la simulation. Tout argent dépensé un jour ou l’autre dans la vie du logement doit être modélisé mensuellement. Négliger une partie des charges et des aléas hypothétiques peut mener à de grandes déconvenues.

Enfin, les revenus locatifs pourront être réévalués chaque année pour suivre ou dépasser l’inflation. Ils permettront d’apporter sur le long terme et la durée de la simulation un complément de revenus. En effet, les revenus sont encadrés dans certaines villes, leur revalorisation peut alors difficilement dépasser l’inflation, mais dans d’autres il n’y a pas de limites. Les loyers doivent être calculés nets d’impôts (donc paiement de l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux, et en retranchant les éventuels frais d’agence).

\[ \begin{aligned} \textbf{Réévaluation revenus locatifs} &= 12 \times \text{Loyers nets} \\ &\times \frac{(1 + \text{Taux revalorisation revenus locatifs})^{\text{Durée crédit}} - 1}{\text{Taux revalorisation revenus locatifs}} \\ &- 12 \times \text{Loyers nets} \times \text{Durée crédit} \end{aligned} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Réévaluation revenus locatifs} = 12 \times \text{Loyers nets} \\ \displaystyle \times \frac{(1 + \text{Taux revalorisation revenus locatifs})^{\text{Durée crédit}} - 1}{\text{Taux revalorisation revenus locatifs}} \\ \displaystyle - 12 \times \text{Loyers nets} \\ \displaystyle \times \text{Durée crédit} \end{array} \]

On a finalement le patrimoine cumulé par un ménage ayant acheté sa résidence principale qui est :

\[ \begin{aligned} \textbf{Patrimoine accumulé} &= \text{Épargne cumulée} + \text{Épargne initiale placée} \\ &+ \text{Valeur du bien} + \text{Réévaluation revenus locatifs} \\ &- \text{Surcoût inflation} - \text{Surcoût inflation RL} \end{aligned} \]

\[ \begin{array}{c} \displaystyle \textbf{Patrimoine accumulé} = \text{Épargne cumulée} \\ \displaystyle + \text{Épargne initiale placée} \\ \displaystyle + \text{Valeur du bien} \\ \displaystyle + \text{Réévaluation revenus locatifs} \\ \displaystyle - \text{Surcoût inflation} - \text{Surcoût inflation RL} \end{array} \]

Cette valeur de patrimoine au bout d’un temps long pourra être comparée à celles issues des 2 scénarios principaux, rester locataire ou acheter sa résidence principale à crédit, afin d’identifier quel est le scénario le plus lucratif. La comparaison se fera, comme pour les 2 scénarios entre eux, sur une durée identique, avec une capacité d’investissement initiale identique.

La multiplication des cadres fiscaux de la location immobilière nous a imposé une hypothèse forte pour notre simulateur. Celle de se placer dans le cas du microfoncier non meublé, qui implique un chiffre d’affaires annuel inférieur à 15 000 €. Au-delà, le régime réel devra s’appliquer. La majorité des premiers achats locatifs sont des petites surfaces avec des loyers modérés, qui entrent usuellement dans ce cadre fiscal.

2. Comparaison pour les 3 ménages types

Reprenons les 3 ménages types représentant un ménage français modeste, un ménage moyen et un ménage aisé pour notre simulation, avec les principaux paramètres (définis dans notre guide achat ou location). La tranche d’imposition est ajoutée car elle est utilisée dans le calcul du revenu locatif net. Elle sera de 11% pour le ménage modeste et de 30% pour les deux autres. Dans ce cas, le bien immobilier acheté à crédit est utilisé pour être loué, il y a donc un loyer brut à spécifier. Les valeurs prises sont moyennes et dépendront fortement de la localisation du bien acheté. En France, le rendement brut moyen est aux alentours de 6%.

	Ménage modeste	Ménage dans la moyenne	Ménage aisé
Charges immobilières mensuelles initiales	800 €	1 200 €	2 400 €
Capacité d’investissement mensuelle	200 €	700 €	2 000 €
Épargne initiale	10 000 €	25 000 €	100 000 €
Tranche d’imposition	11%	30%	30%
Logement acheté pour louer
Valeur du bien	100 000 €	200 000 €	500 000 €
Taux à 20 ans	3.5%
Frais de notaire	7.5%
Charges mensuelles immobilières	150 €	250 €	550 €
Taxe foncière	1 000 €	1 500 €	2 000 €
Revenus bruts mensuels 6%	500 €	1 000 €	2 500 €

NB : le cas du ménage aisé sort du cadre microfoncier défini en amont car les revenus annuels seront supérieurs à 15 k€. Il sera néanmoins considéré comme tel pour la comparaison car 30% de charges en régime réel pour un bien de grande dimension est cohérent.

Les charges mensuelles immobilières sont plus faibles que lorsqu’on habite le logement. Elles ne sont néanmoins pas nulles. Les assurances PNO, les travaux, l’entretien, etc. doivent être pris en compte pendant toute la durée de la simulation et mensualisés. Les travaux et l’entretien sont usuellement estimés à 1% annuel du prix du bien immobilier.

Nous avons utilisé des taux moyens identiques pour toutes les simulations.

Taux moyen inflation	1.5 %
Taux moyen revalorisation immobilier	1.5 %
Taux revalorisation loyer	2 %
Taux placement net de l’épargne	2 %

On obtient sur 20 ans le patrimoine accumulé suivant, en reprenant les autres scénarios :

Type de ménage	Durée de la simulation	Scénario	Patrimoine accumulé
Ménage modeste	20 ans	Rester locataire	43 186 €
		Acheter sa résidence principale	133 546 € - endettement
		Acheter un bien pour le louer	70 188 € - endettement
Ménage moyen	20 ans	Rester locataire	196 266 €
		Acheter sa résidence principale	307 734 €
		Acheter un bien pour le louer	221 457 € - endettement
Ménage aisé	20 ans	Rester locataire	641 770 €
		Acheter sa résidence principale	910 843 €
		Acheter un bien pour le louer	753 135 €

On constate que le montant de patrimoine accumulé est légèrement supérieur au cas « rester locataire », mais inférieur au cas « acheter sa résidence principale ». Pour le ménage modeste, les deux scénarios d’achat à crédit mènent au surendettement. Pour le ménage moyen, il y a également surendettement dans le cas d’achat d’un bien pour le louer. Cela indique que l’investissement immobilier tout en restant locataire est une option qui n’est crédible que lorsque le ménage dispose de moyens financiers pour assumer toutes les charges. Cette simulation est néanmoins très sensible à ses paramètres de revenus et de charges que nous allons tester.

Nota : Cette simulation se base uniquement sur les critères définis. Chaque situation est unique. Notre simulateur permet de tester les cas au plus près de la réalité de chaque foyer.

3. Impact des revenus et frais d'agence

L’hypothèse prise pour les simulations précédentes est 6% de rendement brut et une absence de frais d’agence. Regardons l’impact de la variation de ces paramètres pour le ménage moyen, sur 20 ans, en conservant les autres.

	Rendement brut
Scénario	4 %	5 %	6 %	7 %	8 %	9 %	10 %
Rester locataire	196 266 €
Acheter sa résidence principale	307 734 €
Acheter un bien pour le louer – sans frais d’agence	156 249 €	188 853 €	221 457 €	252 695 €	286 470 €	323 328 €	361 469 €

Scénario // rendement brut	Rester locataire	Acheter sa résidence principale	Acheter un bien pour le louer – sans frais d’agence
4 %	196 266 €	307 734 €	156 249 €
5 %	196 266 €	307 734 €	188 853 €
6 %	196 266 €	307 734 €	221 457 €
7 %	196 266 €	307 734 €	252 695 €
8 %	196 266 €	307 734 €	286 470 €
9 %	196 266 €	307 734 €	323 328 €
10 %	196 266 €	307 734 €	361 469 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

En faisant varier le rendement brut du bien, on constate qu’à partir de 8% il devient financièrement plus intéressant d’acheter pour louer que d’acheter pour habiter (le basculement se fait à 8.60 %). En revanche en dessous de 7%, il y a un risque de surendettement. Les rentrées d’argent ne permettent pas de compenser le paiement de toutes les charges sur le long terme. Dans le cas du ménage aisé, le basculement se produit à 7.60%.

Le scénario d’acheter un bien immobilier pour le louer est risqué, mais permet des résultats supérieurs lorsque le rendement brut est supérieur à 8%. C’est une valeur importante, mais qui n’est pas impossible à trouver en France.

Ajoutons des frais d’agence moyens de 7.5% des loyers bruts mensuels pour visualiser leur impact sur le patrimoine total final.

	Rendement brut
Scénario	4 %	5 %	6 %	7 %	8 %	9 %	10 %
Acheter un bien pour le louer – sans frais d’agence	156 249 €	188 853 €	221 457 €	252 695 €	286 470 €	323 328 €	361 469 €
Acheter un bien pour le louer – avec frais d’agence 7.5%	144 249 €	173 973 €	203 457 €	232 986 €	262 470 €	292 195 €	325 023 €

Scénario // Rendement brut	Acheter un bien pour le louer – sans frais d’agence	Acheter un bien pour le louer – avec frais d’agence 7.5%
4 %	156 249 €	144 249 €
5 %	188 853 €	173 973 €
6 %	221 457 €	203 457 €
7 %	252 695 €	232 986 €
8 %	286 470 €	262 470 €
9 %	323 328 €	292 195 €
10 %	361 469 €	325 023 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

On constate que les frais d’agence ont un impact non négligeable sur le rendement locatif brut nécessaire pour dépasser le scénario d’acheter à crédit sa résidence principale (montant à atteindre 307 734 €). De plus, cela augmente le risque de finir surendetté.

En conclusion, l’augmentation du rendement brut locatif permet de dépasser le scénario d’acheter sa résidence principale à partir d’environ 8% pour les ménages moyens et aisés. En revanche, en dessous d’un certain rendement, il y a un fort risque de surendettement car le ménage conserve beaucoup de charges :

Celles du logement dans lequel il vit
Celles du logement qu’il loue.

Les frais d’agence accentuent les risques.

4. Calcul et impact des impôts

La fiscalité est lourde dans l’investissement immobilier locatif. Et la tranche d’imposition a un impact considérable sur le montant du revenu locatif net perçu. En France, les revenus bruts locatifs sont taxés :

Que sur leur partie nette, dont le calcul dépend du régime choisi. La totalité du loyer n’est donc pas taxée, qu’une assiette. Dans le cas du microfoncier, 70% des revenus sont taxés :
- À 17.2%, ce qui correspond aux prélèvements sociaux
- Et à la tranche d’imposition du ménage (0 %, 11%, 30%, 41%, 45%)
Pour 1000 € bruts de loyer, le propriétaire encaisse après impôts :
- 803 € pour une tranche à 11%
- 670 € pour une tranche à 30%
- 593 € pour une tranche à 41%

Notre guide de l’impôt sur les revenus immobilier (en construction) apporte davantage de précisions.

Au long terme, la tranche d’imposition du ménage peut varier, à la hausse comme à la baisse. Si elle augmente, la rentabilité de l’investissement immobilier sera diminuée, tandis qu’elle sera augmentée si la tranche baisse. Ainsi, une évolution des revenus peu avoir un impact considérable sur le patrimoine financier total. Simulons pour le ménage modeste l’impact de toutes les tranches d’impôt sur le patrimoine total, sur 20 ans.

Rendement brut 6%	Tranche d’imposition
Scénario	0 %	11 %	30 %	41 %	45 %
Rester locataire	196 266 €
Acheter sa résidence principale	307 734 €
Acheter un bien pour le louer	282 687 €	260 236 €	221 457 €	199 007 €	190 843 €

Rendement brut 6%	Rester locataire	Acheter sa résidence principale	Acheter un bien pour le louer
0 %	196 266 €	307 734 €	282 687 €
11 %			260 236 €
30 %			221 457 €
41 %			199 007 €
45 %			190 843 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

Entre la première tranche et la dernière, il y a une variation de 30% du patrimoine total accumulé. C’est donc un facteur important à anticiper. L’augmentation des revenus et, ainsi, le franchissement d’une tranche supérieure a un impact négatif sur le rendement locatif et l’optimisation du patrimoine total.

5. Impact du taux de revalorisation des loyers

Un autre facteur important dans ce scénario est le taux de revalorisation des loyers du logement loué. En effet il peut statistiquement se rapprocher de l’inflation, mais, dans certains cas, il est possible d’avoir des revalorisations plus importantes. L’impact de ce taux peut rendre le scénario d’acheter pour louer plus intéressant que d’acheter pour habiter.

Étudions la simulation du ménage modeste, sur 20 ans avec les paramètres habituels, en faisant varier le taux de revalorisation des loyers bruts.

6% rendement brut	Taux revalorisation loyers
Scénario	0 %	1 %	2 %	3 %	4 %	5 %
Rester locataire	196 266 €
Acheter sa résidence principale	307 734 €
Acheter un bien pour le louer	189 927 €	203 150 €	221 457 €	242 132 €	265 496 €	291 915 €

Revalorisation des loyers avec 6% rendement brut	Rester locataire	Acheter sa résidence principale	Acheter un bien pour le louer
0 %	196 266 €	307 734 €	189 927 €
1 %			203 150 €
2 %			221 457 €
3 %			242 132 €
4 %			265 496 €
5 %			291 915 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

On constate qu’à partir de 5% de revalorisation, le scénario est viable sans pour autant dépasser le patrimoine obtenu en résidant dans le bien acheté. 5% est néanmoins un taux important, peu probable à maintenir sur le long terme.

Étudions la même simulation mais avec un taux de 8% de rendement brut.

8% rendement brut	Taux revalorisation loyers
Scénario	0 %	1 %	2 %	3 %	4 %	5 %
Rester locataire	196 266 €
Acheter sa résidence principale	307 734 €
Acheter un bien pour le louer	240 442 €	262 067 €	286 470 €	314 030 €	345 174 €	380 390 €

Revalorisation des loyers avec 8% rendement brut	Rester locataire	Acheter sa résidence principale	Acheter un bien pour le louer
0 %	196 266 €	307 734 €	240 442 €
1 %			262 067 €
2 %			286 470 €
3 %			314 030 €
4 %			345 174 €
5 %			380 390 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

On constate qu’à partir de 2% de revalorisation, le scénario est viable, et qu’à partir de 3% de revalorisation, il est plus intéressant d’acheter à crédit pour louer plutôt que pour habiter. Ces valeurs sont valables pour un rendement brut de 8%, plus élevé.

On a vu que le taux de revalorisation peut rapidement avoir un impact positif sur l’accumulation de patrimoine. Il doit être couplé à un taux de rendement brut élevé pour permettre un scénario favorable. Néanmoins, le maintien dans le temps d’un taux de 5% semble hautement improbable, à moins que l’inflation n’augmente significativement. Ce taux dépend en grande partie des décisions gouvernementales qui exercent une influence sur le marché immobilier.

6. Impact des charges immobilières du logement loué

Le dernier facteur qui a un impact sur la valorisation du patrimoine lors de l’achat d’un bien immobilier à louer est le montant des charges immobilières. Une partie seulement est payée par le locataire, il en reste une grande part à charge du propriétaire. Celles-ci touchent aux travaux d’entretien du logement, aux assurances loyers impayées, etc. Comme toutes charges, elles sont conséquentes sur le long terme. Elles sont de plus affectées par l’inflation en tant que charges, ce qui pèse chaque année. Afin de faire une simulation réaliste, il en faut la meilleure estimation possible. Les charges sont composées :

Assurance PMO,
Charges de copropriété du propriétaire,
Travaux et entretien divers,
Etc.

La taxe foncière pourrait en faire partie, mais nous avons fait le choix de l’exclure de ce champ dans notre outil de simulation. Elle possède un champ dédié, car elle est très variable d’une commune à l’autre.

Chaque champ doit être mensualisé pour être correctement inclus dans la simulation. C’est-à-dire que toutes les dépenses, mêmes à grande échéance, doivent être anticipées. Il est préférable de prendre de la marge pour s’assurer que tous les aléas sont pris en compte.

Étudions l’impact de l’évolution des charges immobilières mensuelles pour la valorisation du patrimoine financier total lors de l’achat d’un bien immobilier pour louer. Reprenons l’exemple du ménage type moyen, avec une estimation de 250 € de charges mensuelles et une inflation annuelle de 1.5%. L’augmentation des charges immobilières diminue le patrimoine total, jusqu’à ce que le scénario de rester locataire sans acheter de bien devienne plus intéressant :

Au bout de 20 ans, avec 1.5% d'inflation	Charges immobilières mensuelles du ménage type moyen
Scénario	200 €	250 €	300 €	350 €	400 €	450 €
Acheter un bien pour le louer	235 332 €	221 457 €	207 583 €	193 709 €	179 835 €	165 961 €
Acheter sa résidence principale	307 734 €
Rester locataire	196 266 €

Au bout de 20 ans, avec 1.5% d'inflation, charges immobilières mensuelles	Acheter un bien pour le louer	Acheter sa résidence principale	Rester locataire
200 €	235 332 €	307 734 €	196 266 €
250 €	221 457 €
300 €	207 583 €
350 €	193 709 €
400 €	179 835 €
450 €	165 961 €

Nota : les valeurs en rouge correspondent à des scénarios où il y a endettement du ménage.

L’augmentation des charges rend encore plus difficile la viabilité du scénario. Tous les cas de figure mènent à un surendettement. Afin de voir si c’est généralisable, on réalise la simulation pour le ménage aisé.

Au bout de 20 ans, avec 1.5% d'inflation	Charges immobilières mensuelles du ménage type aisé
Scénario	250 €	350 €	450 €	550 €	650 €	750 €
Acheter un bien pour le louer	843 602 €	810 697 €	780 883 €	753 135 €	725 386 €	697 638 €
Acheter sa résidence principale	910 843 €
Rester locataire	641 770 €

Au bout de 20 ans, avec 1.5% d'inflation, charges immobilières mensuelles	Acheter un bien pour le louer	Acheter sa résidence principale	Rester locataire
250 €	843 602 €	910 843 €	641 770 €
350 €	810 697 €
450 €	780 883 €
550 €	753 135 €
650 €	725 386 €
750 €	697 638 €

On constate dans ce cas que l’augmentation des charges tend vers le scénario de rester locataire. Si elles augmentaient encore elles rendraient le scénario d'acheter pour louer moins intéressant que rester locataire. À partir de 840 € de charges, le ménage est en surendettement.

Sur les simulations réalisées, on peut conclure que l’augmentation des charges immobilières a un impact sur le patrimoine obtenu au long terme mais ne permet pas de rendre ce scénario plus lucratif que celui d’acheter sa résidence principale. Leur augmentation peut rapidement mener vers une situation financière où il n’y a plus assez de liquidités pour assumer toutes les charges.

Il est donc important de bien anticiper l’estimation des charges pour éviter de mauvaises surprises.

Nota : Cette analyse se base uniquement sur les critères définis. Chaque situation est unique et d’autres paramètres pourraient être testés (inflation, taux de l’épargne, etc.). Notre simulateur permet de tester les cas au plus près de la réalité de chaque foyer.

7. Conclusions

Le scénario de rester locataire mais d’acheter un bien immobilier à crédit pour le mettre en location n’est concurrentiel aux 2 autres scénarios que dans des cas précis :

Lorsque le rendement locatif brut est important (de l’ordre de 8%)
Lorsque le taux de réévaluation des loyers est important

En revanche c’est un scénario très gourmand en liquidités car le propriétaire doit payer les charges de 2 logements, le sien et celui qu’il loue. Les charges sont fortement impactées par le taux d’inflation. Leur répercussion peut être délicate sur les loyers. Enfin, une mauvaise estimation des charges immobilières mensuelles sur la durée de la simulation peut mener rapidement vers une situation de surendettement.

Une conclusion se dégage, il est financièrement plus intéressant, avec des taux moyens et réalistes, d’acheter sa résidence principale, à condition d’estimer correctement ses charges immobilières sur le long terme. Une erreur peut rapidement mener vers un surendettement.

Scénario 2
Rester locataire

Taux de placement épargne élevé – 8 %
Taux crédit élevé – 10 %
Peu de charges locatives et grosse capacité d’investissement

Scénario 1
Achat résidence principale

Majorité des cas pour des conditions et taux moyens

Scénario 3
Rester locataire et
acheter pour louer

Taux de rendement brut élevé – 8 %
Taux de revalorisation des loyers bien supérieur à l’inflation
Charges immobilières du logement loué très faibles

Retrouvez notre comparaison des scénarios 1 – Acheter sa résidence principale à crédit et 2 – Rester locataire dans notre guide achat ou location.