Comparer des montages financiers différents

1. Comment comparer 2 crédits différents ?

1.1 Peut-on comparer 2 crédits différents ?

Pour obtenir le prêt d’un capital pour acheter un bien, un crédit souscrit auprès d’un organisme bancaire implique 3 frais :

• Le coût fixe (« frais de dossier », « frais de garantie », « frais d’hypothèques », …)
• Le coût des intérêts
• Le coût de l’assurance

Ces 3 coûts sont des éléments primordiaux pour évaluer une offre de prêt.

Lorsque l’on souhaite acheter un bien onéreux à crédit, on se retrouve avec de nombreuses propositions différentes à comparer. Les organismes bancaires doivent indiquer le coût total de leurs offres. La comparaison entre deux offres est facilitée par les impositions réglementaires qui forcent les organismes à utiliser les mêmes termes. Ainsi, on peut rapidement comparer s’il est plus intéressant d’avoir un crédit sur 20 ans de 3% avec 2 000 € de frais fixes, ou un crédit sur 20 ans de 3.1% avec 1 000 € de frais fixes.

En revanche, toutes les banques ne proposent pas des crédits sur les mêmes durées. Pour un achat immobilier, la durée peut être de 15 ans, 20 ans, 25 ans … Dans ce cas, comment comparer deux offres ? Quel est le meilleur choix entre :

• Acheter son bien immobilier sur 15 ans avec un crédit de 2.8%
• Ou sur 25 ans avec un crédit de 3.2% ?

De plus, certains organismes bancaires peuvent proposer plusieurs crédits pour financer un bien. Il existe des crédits avec des caractéristiques particulières comme le PTZ (prêt à taux zéro), le PAS (prêt accession social), crédit travaux, etc. Avec un montage financier composé de 2 crédits, comment comparer 2 offres ? Quel est le meilleur choix entre :

• Acheter un bien sur 15 ans avec un crédit de 2.8%
• Ou avec un crédit à taux zéro sur 8 ans et un crédit PAS sur 25 ans à 2.5% ?

La comparaison directe, c’est-à-dire à la lecture des coûts totaux du crédit, ne peut se faire que lorsque les durées et les montants empruntés sont identiques. Elle est utilisable lorsque l’emprunteur précise explicitement la durée souhaitée lors de la demande d’emprunt.

Il est néanmoins possible et intéressant d’avoir une autre méthode de comparaison pour des offres très différentes (durée, montant, type de prêt …). Pour ce faire, il faut réaliser une simulation financière sur le long terme des 2 offres comparées pour déterminer quelle offre est la plus lucrative. Ce n’est pas nécessairement l’offre ayant le moins de frais directs (coûts fixes, intérêts et assurance) qui est la plus intéressante sur le long terme. Le temps est un facteur primordial pour toute simulation financière et pour évaluer l’évolution d’un capital financier.

Cette méthode de comparaison sera utilisée pour essayer de répondre à une question toujours actuelle : « Vaut-il mieux acheter son bien immobilier sur 20 ans ou sur 25 ans ? ». Chaque défenseur d’une des deux réponses a des arguments. L’objet de ce guide est de présenter et détailler la méthode de comparaison sur laquelle notre simulateur s’appuie. Ils ont pour but de répondre à ces interrogations en apportant de l’information financière factuelle, pour faire des choix éclairés. La réponse est toujours nuancée.

1.2 Comparer sur une base commune

Pour comparer deux offres de crédits très différentes (durées, montants, etc.) et effectuer une simulation financière au long terme, il faut impérativement ramener les paramètres sur une base commune. Les deux paramètres essentiels sont :

• La durée
• Le remboursement mensuel

Si ces deux paramètres sont équivalents pour les deux simulations, on peut réaliser une comparaison sur le long terme et déterminer le crédit le plus lucratif pour l’emprunteur.

La durée

Il faut comparer à long terme les deux offres de crédit sur une même durée. C’est la durée la plus longue qui doit être choisie. Ainsi pour une comparaison entre un crédit n°1 de 20 ans et un crédit n°2 de 25 ans, la comparaison doit se faire sur 25 ans.

Le crédit n°1 est remboursé en 20 ans, puis de 20 à 25 ans, il n’y a plus de mensualité, car le crédit est remboursé. L’effort de remboursement initial est alors transformé en effort d’épargne, c’est-à-dire que l’emprunteur économise de 20 à 25 ans l’argent qu’il utilisait pour rembourser son crédit de 0 à 20 ans. On a ainsi sur 25 ans une valeur qui peut être comparée au remboursement sur 25 ans du crédit n°2.

Le remboursement mensuel

Il faut comparer au long terme les deux offres de crédit sur un même remboursement mensuel. C’est le remboursement le plus important qui doit être choisi. Ainsi, pour une comparaison de crédit avec 1 000 € de remboursement mensuel, et un autre de 1 500 € de remboursement mensuel, la comparaison doit se faire sur 1 500 € mensuel.

L’hypothèse fondamentale est la suivante :

• L’emprunteur peut financièrement souscrire aux deux crédits, il cherche à déterminer le meilleur choix. Il a une capacité d’investissement suffisante pour les deux options.

Ainsi, il peut dépenser 1 000 € par mois pour rembourser le crédit n°1, tout comme il peut dépenser 1 500 € par mois pour rembourser le crédit n°2. La question qu’il se posera est quel est le meilleur choix à long terme.

Usuellement un remboursement mensuel élevé correspond à une durée plus courte de crédit et vice-versa. L’emprunteur remboursera 1 000 € pendant plus longtemps que 1 500 € dans le deuxième crédit. Lorsque le deuxième crédit sera remboursé, la mensualité tombera à 0 € jusqu’à la fin du remboursement du premier crédit plus long.

Pour comparer deux offres de crédits différentes, il faut que la simulation sur le long terme se fasse :

• Sur la durée la plus longue des deux crédits
• Sur la mensualité initiale la plus importante des deux crédits

Le meilleur scénario sera déterminé par :

• Le coût au long terme des deux crédits
• La capacité de générer de l’épargne au long terme
• Les intérêts générés par cette épargne

1.3 Calcul de l'épargne différentielle dans les 2 cas

Le coût de chaque crédit est défini dès sa souscription, au début de la simulation.

Il faut ensuite calculer la quantité d’épargne générée dans chaque scénario pour initier une comparaison. Pour rappel, de l’épargne est générée dès lors que les mensualités initiales du remboursement mensuel du crédit sont différentes et que la durée des deux crédits est différente.

Des exemples seront plus parlants. Comparons les 2 crédits suivants :

• Crédit n°1 : Mensualité de 1 200 € sur 20 ans
• Crédit n°2 : Mensualité de 1 000 € sur 25 ans

La durée de simulation, la plus grande des deux, est 25 ans. La mensualité initiale, la plus grande des deux, est 1 200 €.

Le crédit n°2 a une mensualité de 1 000 €, qui est inférieure à 1 200 €. Or l’hypothèse de base est que les deux crédits sont financièrement viables pour l’emprunteur. Il est donc capable de dépenser 1 200 € par mois pour son emprunt. Donc il peut payer son crédit n°2 et économise 1 200 €-1 000 €=200 € chaque mois pendant toute la durée du crédit, soit 25 ans.

Le crédit n°1 a une mensualité de 1 200 €, ce qui est la mensualité maximale. Pendant les 20 années de remboursement, l’emprunteur ne peut pas épargner de l’argent car il est au maximum de sa capacité de remboursement. En revanche dès que son crédit est soldé, au bout de 20 ans, il récupère 1 200 € de génération d’argent liquide chaque mois, qu’il épargne jusqu’à 25 ans, pendant 5 ans.

Dans cet exemple, la situation au bout de 25 ans est :

• Les crédits sont soldés, donc le bien acheté est remboursé.
• Il y a en plus 72 000 € d’épargne dans le cas du crédit n°1
• Il y a en plus 60 000 € d’épargne dans le cas du crédit n°2

Le crédit n°1 sur 20 ans semble financièrement plus avantageux.

Il est possible qu’un montage financier soit composé de plusieurs crédits, comparons les 2 montages suivants :

• Montage n°1 :
  • Crédit n°1 - Mensualité de 1 200 € sur 15 ans
  • Crédit n°2 - Mensualité de 500 € sur 8 ans
• Montage n°2 :
  • Crédit n°3 - Mensualité de 1 000 € sur 25 ans

La durée de simulation, la plus grande des deux, est 25 ans. La mensualité initiale, la plus grande des deux, est de 1 700 €. En effet dans le montage n°1 il y a deux crédits qui débutent au même moment, qui se somment pendant les 8 premières années, puis il n’en reste plus qu’un jusqu’à l’année n°15. Les deux mensualités de 1 200 € et 500 € forment une mensualité initiale de 1 700 €.

Le crédit n°3 a une mensualité de 1 000 €, qui est inférieure à 1 700 €. Or l’hypothèse de base est que les deux montages sont financièrement viables pour l’emprunteur. Il est donc capable de dépenser 1 700 € par mois pour son emprunt. Donc il peut payer son crédit n°3 et économise 1 700 €-1 000 €=700 € chaque mois pendant toute la durée du crédit, soit 25 ans.

Le montage n°1 a une mensualité initiale de 1 700 € pendant 8 ans, puis 1 200 € pendant 7 ans, puis plus rien. L’emprunteur ne peut rien épargner pendant les 8 premières années, puis il peut épargner 500 € pendant 7 ans, et enfin 1 700 € pendant les 10 dernières années, jusqu’à l’année 25.

Dans cet exemple, la situation au bout de 25 ans est :

• Les crédits sont soldés, donc le bien acheté est remboursé.
• Il y a en plus 246 000 € d’épargne dans le cas du montage n°1
• Il y a en plus 210 000 € d’épargne dans le cas du crédit n°2

Le montage n°1 sur 15 ans semble financièrement plus avantageux.

Ces simulations peuvent être générées sur des montages financiers comprenant chacun plusieurs crédits. Afin de simplifier leur désignation, on considère que les deux montages financiers sont les montages « A » et « B » et que chacun peut avoir jusqu’à 2 crédits, n°1 et n°2 :

• Montage A
  • Crédit n°1
  • Crédit n°2
• Montage B
  • Crédit n°1
  • Crédit n°2

Pour calculer exactement l’épargne accumulée en comparaison des deux montages, il faut définir :

La mensualité maximale, qui est assimilée à la capacité de remboursement et d’épargne tout au long de la simulation, est donnée par la formule :

La durée maximale, qui est considérée comme la durée de la simulation des deux montages, est donnée par la formule :

Et enfin l’épargne complémentaire générée par chaque montage (A ou B) tout au long de la simulation est donnée par la formule :

1.4 Investissement de l'épargne accumulée

Le coût initial des crédits ainsi que l’argent accumulé dans chaque scénario permettent d’avoir une idée sur le meilleur choix de montage financier. Il manque néanmoins un aspect essentiel pour appréhender correctement la situation : l’intérêt de l’épargne.

L’argent épargné au cours de la simulation (dès le premier mois pour certains scénarios) peut être placé pour y produire des intérêts. Ceux-ci se cumuleront et alimenteront la production d’intérêt, de manière exponentielle sur le long terme. Le temps est un facteur important pour l’accumulation d’intérêts. De l’argent placé tôt, pendant longtemps, peut produire beaucoup plus que de l’argent placé tardivement, même en grandes quantités.

Le premier exemple étudié est arrivé aux conclusions suivantes :

Le crédit n°1 induit une épargne de 1 200 € chaque mois, entre l’année 20 et 25. Le crédit n°2 induit une épargne de 200 € par mois de l’année 0 à l’année 25. En cumulé, le scénario n°1 est plus intéressant avec 72 000 € placés contre seulement 60 000 €. Mais est-ce pour autant le meilleur choix ? Est-ce qu’un placement progressif de 200 € par mois pendant 25 ans contrebalance un placement de 1 200 € par mois pendant 5 ans à partir de la 20° année ?

Le taux net d’impôt de placement de l’épargne rentre en jeu. Un taux de 0% correspond à une absence de placement de l’épargne (compte-courant par exemple), un taux de 10% peut être considéré comme très optimiste. Voici l’évolution de l’épargne obtenue lorsqu’elle est placée dans l’exemple étudié :

A partir du placement de l’épargne générée, sur toute la durée de la simulation, de 2% net, il est financièrement plus intéressant d’opter pour le deuxième montage, soit le crédit de 1 000 € sur 25 ans. On constate que l’impact devient significatif avec le temps.

Comme déjà évoqué dans notre guide sur l’achat ou location, la formule permettant de calculer l’argent généré par l’investissement progressif et régulier d’une somme d’argent mensuelle est la suivante :

Dans le cadre de la comparaison de crédits, la formule permettant de calculer l’argent supplémentaire placé et accumulé est la suivante :

1.5 Conclusions

Nous avons montré que pour comparer 2 montages financiers comprenant des crédits de durées et mensualités différentes, il faut comparer :

• Le coût à long terme des crédits
• La capacité de générer de l’épargne à long terme
• Les intérêts générés par cette épargne

Les coûts des crédits sont connus dès le début (coût fixe, taux intérêt, taux assurance). Ils permettent de réaliser une comparaison aisée entre 2 montages qui ont les mêmes caractéristiques : durée et montant.

Lorsque ceux-ci sont différents, il faut ajouter d’autres éléments de comparaison en réalisant une simulation sur le long terme. Cette simulation est basée sur la durée la plus longue des deux montages, et sur la mensualité initiale la plus importante des deux montages. L’hypothèse fondamentale est que l’emprunteur a les moyens financiers de choisir l’un ou l’autre montage, et qu’il souhaite trouver la meilleure solution.

Avec ces hypothèses, les deux montages génèrent de l’épargne complémentaire, en plus du remboursement des crédits. Cette épargne n’est pas générée au même moment, elle peut être sur toute la durée du crédit, ou plus fortement à la fin lorsque le crédit le plus court est soldé. Cette enveloppe d’argent liquide est un élément important pour estimer le meilleur montage financier. Mais ce n’est pas suffisant.

Il faut simuler son placement dès qu’elle est disponible. Elle génèrera des intérêts qui, sur le long terme d’une telle simulation, peuvent avoir un impact conséquent. Plus l’argent est investi tôt, plus il est en mesure de produire des intérêts qui se somment sur le long terme, et ainsi influer sur la simulation la plus intéressante financièrement. Le taux net de placement est propre aux capacités et à l’appétence aux risques de chaque emprunteur. Des profils très sécuritaires auront un taux plus faible que des profils cherchant plus de rendement avec d’autres types de placement. Il faut rappeler que le taux est net d’impôt (c’est-à-dire que la flat taxe a été déduite, que les impôts sur le revenus de l’immobilier ont été déduits, etc.) et qu’il doit être maintenu pendant toute la durée de la simulation. Pour une simulation réaliste, il faut un taux réaliste et constant dans le temps.

C’est en calculant ces 3 paramètres (coûts directs, épargne, placement) que l’on peut estimer quel est le meilleur montage financier en comparant des crédits totalement différents.

Notre simulateur permet de calculer ces 3 paramètres pour tous les cas possibles.

1.6 Capital différent

La majorité des emprunteurs comparent des offres pour acheter le même bien, que ce soit de l’immobilier, une entreprise, un bien matériel … Mais avec cette méthodologie il est aussi possible de comparer des offres avec un capital initial emprunté différent. Cela peut être intéressant dans une optique d’investissement pur, lorsque les offres des organismes bancaires sont fortement décorrélées. Par exemple l’emprunteur souhaite trouver le meilleur investissement financier entre :

• L’achat à crédit d’un bien immobilier, avec un crédit immobilier
• L’achat à crédit de SCPI, avec un crédit classique
• L’achat à crédit d’actifs financiers, avec un crédit consommation

Les résultats qui seront affichés dans notre simulateur seront valides. Néanmoins l’évolution du capital n’est pas prise en compte, car le simulateur a été construit pour l’achat d’un bien de même nature, qui évolue de la même façon dans le temps. Si vous souhaitez utiliser le simulateur dans cette optique, à vous de calculer la trajectoire financière de chaque bien différent pour une comparaison réaliste sur le long terme.

2. Analyse - Emprunt immobilier sur 15, 20 ou 25 ans

Lors de l’achat de bien immobilier, il y a des durées classiques proposées par les organismes bancaires pour la durée de l’emprunt :

• 15 ans
• 20 ans
• 25 ans

Et emprunteurs comme organismes bancaires ont des avis tranchés sur la meilleure solution.

• « Un crédit sur 15 ans coûte moins cher que sur 20 ou 25 ans. »
• « Un crédit sur 25 ans permet des mensualités plus faibles que sur 20 ou 15 ans. »

Analysons ce cas avec notre simulateur en prenant des valeurs actuelles, pour obtenir de l’information objective.

2.1 Impact du taux d'emprunt sur le résultat

Pour ces données d’entrées, on obtient les mensualités et coûts directs suivants :

Le crédit sur 25 ans est environ 2 fois plus cher que le crédit sur 15 ans, avec 70 000 € en plus de coûts. Mais sa mensualité est plus faible de 500 €. Le tout pour seulement 0.2% de variation entre le taux à 15 et le taux à 25 ans. Entre un taux négocié mauvais et un taux négocié excellent, il y a environ 1% de différence.

Faisons varier le taux d’emprunt pour visualiser son impact sur les coûts directs.

On constate que le meilleur taux d’une durée d’emprunt ne permet pas d’être plus intéressant que le pire taux d’une autre durée d’emprunt. Certaines tranches s’en approchent sans déroger à la règle (crédit sur 20 ans à 4% versus crédit sur 25 ans à 3.10%). Une augmentation de la durée d’emprunt est associée à un coût du crédit nécessairement plus important, de façon progressive. Le coût du crédit augmente avec la durée et le taux.

Le coût du crédit n’est qu’une des 3 composantes de l’évaluation financière de l’emprunt sur le long terme. Etudions maintenant l’argent économisé pour ces scénarios (avec les taux moyens). Les crédits doivent être comparés 2 à 2.

On constate que le crédit le plus court génère davantage d’épargne que le plus long, que le taux soit mauvais, moyen, très bon ou mixé. La différence s’atténue entre les crédits de 15 ans et 20 ans, et 20 ans et 25 ans, pour un taux mauvais pour le crédit le plus court et très bon pour le plus long.

Nous avons vu que le crédit le plus court est gagnant :

• Sur le coût total du crédit
• Sur l’épargne générée

Il reste une composante à comparer, le placement de l’argent généré. Nous prenons pour la simulation un taux moyen de placement de 2.5% net.

On constate qu’à l’inverse des 2 premières composantes, les intérêts générés sont plus intéressants pour les crédits les plus longs, peu importe les taux, car de l’argent est placé plus tôt, permettant une génération précoce d’intérêts.

Au total, quels sont les scénarios les plus intéressants en prenant en compte les 3 aspects ?

Nota : le but est de comparer les valeurs entre elles. Qu’elles soient négatives ou positives n’a pas d’incidence sur la comparaison. Un signe « - » indique que le coût direct du crédit est plus important que l’épargne générée et ses intérêts. L’absence de signe (sous-entendu « + ») indique le contraire.

On constate que le crédit le plus court est le plus lucratif sur le long terme pour des taux mauvais, moyens ou très bons, pour les paramètres utilisés ici. Néanmoins, on aperçoit que lorsque les taux sont dissymétriques une inversion se produit, et le crédit le plus long devient plus intéressant. La dynamique est d’ailleurs perceptible avec une plus forte augmentation de la valeur financière du scénario quand les taux s’améliorent pour le crédit le plus long.

2.2 Impact du taux de placement sur le résultat

On a vu dans le précédent chapitre que le crédit le plus court est systématiquement meilleur financièrement, sauf dans quelques cas particuliers. Il y a des cas où le crédit le plus long amène une situation financière plus lucrative sur le long terme. Essayons de déterminer quand ils se produisent.

Le facteur qui aura un impact dessus est le taux de placement net. Nous l’avions pris égal à 2.5%. Etudions les résultats en faisant varier ce taux d’un investissement sécuritaire (proche de 0%) à un investissement plus lucratif et risqué (proche de 10%).

On constate que :

• Pour un taux de placement de 0%, le crédit le plus court est systématiquement le plus lucratif.
• Pour un taux de placement compris entre 2.5% et 5%, le crédit le plus long est plus avantageux uniquement quand les taux sont en sa faveur dans la comparaison (taux très bon pour le crédit le plus long et taux mauvais pour le crédit le plus court).
• Pour un taux de placement de 7.5%, le crédit le plus long est le plus lucratif, sauf lorsque les taux sont mauvais.
• Pour un taux de placement de 10%, le crédit le plus long est le plus lucratif systématiquement.

La 3° composante pour l’évaluation de la simulation financière la plus lucrative est importante. Elle peut faire évoluer le résultat entre deux scénarios. Plus le taux de placement évolue, plus le crédit le plus long est intéressant. Néanmoins, des valeurs supérieures à 7.5% de rendement de placement sont compliquées à maintenir et garantir sur le long terme.

2.3 Conclusion

Nous avons vu que pour un jeu de paramètres donné, représentatif du marché actuel (taux de crédit d’environ 3.5%, taux d’assurance de 0.5%, taux net de placement de 2.5%), et pour des crédits sur 15, 20 et 25 ans, le crédit le plus court est le plus intéressant financièrement sur le long terme, même si le taux est bien ou mal négocié. Le coût direct et l’épargne accumulée sont si importants que les intérêts générés sur les crédits longs termes n'arrivent pas à inverser la tendance.

Une inversion se produit avec des taux de placement de l’épargne compris entre 5 et 7.5%. Ce sont des taux importants à maintenir pendant 25 ans, mais pas inatteignables.

Pour les emprunteurs ayant un profil d’investissement plus risqué, il est donc intéressant de réaliser une simulation pour choisir le crédit immobilier permettant de maximiser les gains financiers sur le long terme. Pour les emprunteurs ayant un profil d’investissement plus sécuritaire, correspondant à une majorité de la population, le crédit le plus court (15 ou 20 ans) est le choix financier le plus intéressant.

Il ne faut pas oublier qu’un crédit plus court implique une mensualité plus importante, ce qui augmente la capacité d’endettement des ménages et peut fragiliser une sécurité financière en cas d’aléa.

Les taux de crédit ont fortement évolué entre 2021 et 2025, passant de 1 à 4%. Plus le taux initial du crédit sera faible, plus le crédit long sera financièrement intéressant avec un taux de placement plus faible, et donc atteignable. Pour exemple, en 2021, avec un taux d’emprunt de 1%, la bascule se faisait avec des taux de rendement entre 3.5 et 4%.

Pour des taux de placement faibles et pour les taux actuels de crédit :

Pour des taux de placement élevés et lorsque les taux de crédit baissent :

N’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour tester les hypothèses avec vos propres paramètres (montants, taux, durées, etc.). L’analyse déroulée n’est valable que pour un jeu de paramètres donnés.

3. Analyse - Emprunt immobilier ou crédit travaux

Lors de l’achat d’un bien immobilier, de nombreux acheteurs ont des projets de rénovation ou d’aménagement dans leur nouveau bien. Et ils souhaitent financer à crédit ces travaux. Se posent alors les questions :

• Est-il possible d’emprunter auprès de la banque une somme d’argent complémentaire pour réaliser ces travaux ?
• Et, est-il possible de l’intégrer dans le crédit immobilier de base pour bénéficier de son taux plus faible que les crédits à la consommation ?

La réponse est oui, chaque banque mène une politique plus ou moins souple pour intégrer une somme d’argent dans un crédit immobilier. Cela peut être soumis à de nombreuses démarches et documents justificatifs (devis, notaire, …).

Seulement, est-il souhaitable de le faire dans l’optique de maximiser son gain financier au long terme ?

3.1 Paramètres

Afin d’apporter des réflexions à cette question, analysons avec notre simulateur les deux cas suivants :

• Utilisation d’un crédit immobilier pour réaliser des travaux complémentaires à l’achat du bien
• Utilisation de 2 crédits
  • Un crédit immobilier classique pour acheter le bien immobilier
  • Un crédit consommation alloué aux travaux pris en complément

On considèrera que le bien immobilier à acheter vaut 250 000 € et qu’il y a 25 000 € de travaux à rajouter. Le taux net de placement de l’épargne est défini à 2.5%.

Le crédit immobilier de base aura les caractéristiques moyennes suivantes :

Le crédit consommation alloué aux travaux aura les caractéristiques moyennes suivantes :

Nota : les crédits à la consommation englobent plusieurs crédits comme les crédits pour les travaux, les prêts personnels, … Avec pour chacun des montants, taux, durées et utilisations différents. Les assurances ne sont pas obligatoires pour ces emprunts.

La même hypothèse fondamentale est utilisée, l’emprunteur peut assumer financièrement sur le long terme les deux scénarios. Voyons quels scénarios sont financièrement les plus intéressants sur le long terme :

• Scénario 1 : Emprunt de 275 000 € avec le crédit immobilier
• Scénario 2 : Emprunt de 250 000 € avec le crédit immobilier et de 25 000 € avec le crédit travaux

3.2 Impact du taux d'emprunt du crédit travaux sur le résultat

Ces paramètres donnent les résultats suivants :

On constate que le scénario le plus intéressant financièrement sur le long terme est celui où les deux crédits sont scindés, c’est-à-dire avec un crédit à la consommation pour la réalisation des travaux. Cela semble contre-intuitif car le crédit immobilier a un taux de 3.5% contre 6% pour le crédit conso. C’est cependant logique car le temps est la donnée la plus importante pour l’évaluation des coûts d’un crédit. Et, dans le premier scénario, les remboursements sont étalés sur 20 ans au lieu de 6 ans, ce qui laisse le temps pour une accumulation des intérêts.

Néanmoins le scénario le plus favorable avec 2 crédits souffre d’un désavantage, des mensualités plus élevées au début. Les mensualités des deux scénarios sont les suivantes :

L’épargne s’accumule davantage dans le deuxième scénario, mais elle travaille plus tardivement, à partir de 6 ans seulement pour le scénario 2. Cela implique des intérêts d’épargne toujours plus élevés dans le scénario avec un seul crédit. Cela influe dans l’autre sens le résultat financier de la simulation.

Néanmoins, le taux du crédit consommation est pris moyen à 6%. C’est une estimation qui n’est pas représentative de tous les cas. Faisons-le varier pour simuler des disparités, allant d’un taux un peu plus favorable à 4.5% jusqu’à des taux de crédit renouvelable à 20% (proche de l’usure). Le tableau affiche le résultat financier de la simulation (coût crédit + épargne + intérêts épargne).

On constate qu’il y a une inversion du scénario le plus favorable pour un taux de crédit travaux entre 10 et 12.5%. Si les taux sont élevés (> 10.4 %), il est alors plus intéressant d’intégrer le budget travaux dans son crédit immobilier de base.

Analysons l’impact du taux de placement de l’épargne et de la durée de l’emprunt travaux sur le taux crédit travaux à partir duquel la bascule se fait entre les deux scénarios.

Impact du taux net de placement de l’épargne

Simulons les mêmes paramètres avec un taux de placement de l’épargne de 0% et 5%.

On constate que lorsque que le taux net de placement de l’épargne diminue (à 0%), le scénario avec 2 crédits est plus intéressant jusqu’à des taux d’emprunt travaux plus hauts. La bascule se fait à 14%. A contrario lorsque le taux de placement augmente, à 5%, le scénario un seul crédit devient plus intéressant à partir d’un taux de 6.6%. En testant d’autres taux de placement de l’épargne on obtient la synthèse suivante :

Plus le taux de placement de l’épargne est faible, plus le taux du crédit travaux doit être élevé avant que le scénario avec un unique crédit immobilier soit plus intéressant. Lorsque le taux de placement de l’épargne vaut 10%, le scénario avec un unique crédit est toujours plus lucratif.

Impact du taux net de placement de l’épargne

Etudions maintenant l’impact de la durée du crédit travaux sur le taux du crédit travaux à partir duquel le scénario avec un unique crédit est plus lucratif. On conserve un taux de placement net de l’épargne de 2.5%.

On constate que lorsque la durée du crédit travaux diminue, il peut accepter un taux maximal d’emprunt plus élevé avant que le crédit immobilier unique soit financièrement plus intéressant sur le long terme. En effet, plus la durée d’emprunt est courte, moins le coût est élevé, et donc le taux peut être plus élevé pour compenser.

On a vu dans ce chapitre que plus le taux de placement de l’épargne est faible, et plus la durée du crédit travaux est faible, plus le taux du crédit travaux peut être élevé avec toujours un gain financier au long terme, à choisir plutôt que de réaliser ses travaux avec son crédit immobilier. Pour des taux moyens réalistes actuels, il est plus intéressant de contracter un emprunt travaux dissocié du crédit immobilier.

3.3 Impact de la durée de l'emprunt conso

Analysons l’impact de la durée de l’emprunt travaux sur le résultat financier entre les 2 scénarios de crédit. Pour rappel la simulation initiale est sur une durée de 6 ans, soit 72 mois, avec un taux de 6%. Les crédits travaux peuvent être souscrits sur des durées plus courtes ou plus longues. Le tableau ci-dessous indique le résultat financier de chaque simulation en fonction de durée +/- 2 ans.

Le scénario avec un crédit immobilier et un crédit pour les travaux est plus avantageux quelle que soit la durée de l’emprunt travaux. L’inversion se produit pour une durée de 12 ans. C’est néanmoins une durée de crédit travaux irréaliste car trop longue.

Regardons si une variation des deux autres paramètres influe ce résultat.

Impact du taux du crédit travaux

La situation initiale se fait avec un taux de crédit travaux de 6%. Simulons plusieurs taux différents (de 4.5 à 20%) pour visualiser la durée d’emprunt travaux à partir de laquelle le scénario un seul crédit immobilier devient plus intéressant. Dans la simulation moyenne, c’est à partir de 12 ans.

On constate que plus le taux d’emprunt du crédit travaux augmente, plus la durée d’emprunt maximale pour que le scénario avec 2 crédits soit le plus intéressant diminue. Mais elle existe même à 20%. Avec un crédit travaux avec un taux d’usure, il y a toujours une possibilité pour que ce soit financièrement intéressant si l’emprunt dure 2 ans. Les mensualités seront en revanche extrêmement importantes.

Impact du taux net de placement de l’épargne

La situation initiale se fait avec un taux de placement de l’épargne de 2.5%, un taux d’emprunt de 6% et sur 6 ans. Simulons plusieurs taux différents (de 0 à 10%) pour visualiser la durée d’emprunt travaux à partir de laquelle le scénario un seul crédit immobilier devient plus intéressant.

On constate que l’augmentation du taux de placement de l’épargne avantage fortement le scénario avec un unique crédit immobilier, en diminuant fortement la durée de l’emprunt. A partir de 7.5% il est toujours gagnant. En revanche, il est possible que le scénario avec le crédit travaux soit plus lucratif pour des taux de placement inférieurs à 7.5% et des durées rationnelles. Les taux moyens de placements sont plus proches de 2% que de 7.5%. Donc le scénario avec 2 crédits a un espace conséquent où il est plus lucratif.

On a vu dans ce chapitre qu’il y a un espace où la durée de crédit compense même un emprunt à taux usurier. Néanmoins cela implique des mensualités très importantes à assumer. La diminution du taux de placement de l’épargne permet également d’élargir l’espace dans lequel le scénario 2 avec 2 crédits est le plus intéressant.

3.4 Impact du taux de placement de l'épargne sur le résultat

Analysons enfin l’impact du taux de placement de l’épargne sur le résultat financier entre les 2 scénarios de crédit. Pour rappel, la simulation initiale est sur une durée de 6 ans, avec un taux de 6% et un taux de placement de 2.5%. Faisons varier le taux de placement de l’épargne pour voir le résultat financier de chaque scénario :