Le simulateur est construit pour qu’une personne locataire effectue des simulations sur ses futurs choix. La simulation sur un temps long entre un achat immobilier pour y résider (scénario 1), un achat immobilier pour louer (scénario 3) ou l’évolution du patrimoine en restant locataire (scénario 2) est complexe. De très nombreux paramètres influent sur le résultat pour trouver la meilleure solution :
Ils peuvent être propres au foyer :
- L'évolution des revenus du foyer,
- L'évolution des charges du foyer.
Ou ils peuvent être extérieurs au foyer :
- L'évolution de la fiscalité française,
- Les différents régimes de location immobilier,
Notre simulateur prend en compte différents paramètres pour effectuer une simulation au plus proche de la réalité. Le choix des taux est déterminant. Il n’empêche que des hypothèses simplificatrices ont été adoptées pour permettre le calcul. Elles sont les suivantes :
- Le taux de placement de l’épargne est considéré comme net d’impôts. C’est-à-dire que la flat taxe ou l’imposition a été déduite. Ainsi un taux de 3% dans notre simulateur correspond à un taux net d’impôt, comme pourrait l’être celui d’un livret réglementé.
- L’évolution de l’épargne mensuelle est considérée comme fixe dans le temps, sans réévaluation annuelle alors que les charges sont réévaluées en fonction de l’inflation. On fait l’hypothèse que l’argent supplémentaire généralement gagné au cours de la vie est utilisé pour compenser l’augmentation des frais de vie (arrivée d’enfant, confort, etc.).Ainsi, la capacité d’investissement est considérée comme fixe sur toute la durée de la simulation.
- Le bien immobilier acheté à crédit est considéré comme une résidence principale dans le scénario 1 et 3 lors de l’estimation finale du patrimoine au bout de la durée de la simulation (et donc d’une hypothétique revente). C’est-à-dire que dans le cas du scénario 3 où un locataire achète un bien immobilier pour le louer, son achat est évalué sans taxation d’une potentielle plus-value financière.
- La fiscalité du cas d’investissement locatif (scénario 3) est basée sur le régime le plus simple, le microfoncier non meublé, qui implique un chiffre d’affaires annuel inférieur à 15 000 €.Au-delà le régime réel devra s’appliquer. La majorité des premiers achats locatifs sont des petites surfaces avec des loyers modérés, qui entrent usuellement dans ce cadre fiscal.
- La simulation du cas locatif d’investissement (scénario 3) se fait en considérant qu’il n’y a pas de mauvais locataires qui ne paient pas leurs loyers tout au long de la simulation.
- Les nombreux dispositifs de défiscalisation dans l’investissement locatif ne sont pas pris en compte dans la simulation.
- La capacité d’investissement étant considérée fixe et constante sur toute la durée de la simulation, la tranche d’imposition est également considérée comme fixe et constante. Il n’y a pas de prise en compte d’un changement de tranche en cours de simulation. Un changement de tranche à la hausse impliquerait une diminution de la compétitivité du scénario3 par rapport aux autres.
Ces hypothèses nous ont permis de créer un modèle de simulation. Toute simulation n’est valable que dans la limite de ses hypothèses et des paramètres renseignés. Comme un investissement, ils ne sont pas garantis dans le temps.
