Quand utiliser l'effet de levier de la dette ?

1. Contexte

La dette est le moteur de l’économie, elle permet de financer progressivement un actif onéreux, qu’il n’aurait pas été possible d’acheter comptant. On entend souvent parler de « levier de la dette », cela correspond à l’idée qu’emprunter rend immédiatement disponible un actif onéreux pour le rentabiliser, sans devoir épargner pendant des années pour l’acquérir. L’actif est ensuite remboursé petit-à-petit.

Cela permet, par exemple, d’acheter directement un bien immobilier et de le mettre en location, en générant des revenus dès la première année. Ils viennent adoucir le coût de l’emprunt, voire générer des gains supplémentaires. Sans emprunt il n’aurait pas été possible de financer le logement. La dette est donc un puissant « levier », un outil indispensable pour acheter des biens qui n’auraient jamais pu l’être, car trop chers.

Les organismes bancaires et prêteurs encouragent leurs clients à emprunter pour optimiser leurs investissements et finances personnelles. Une idée couramment mise en avant est qu’il faut comparer le taux du crédit à celui du rendement de l’actif acheter pour savoir s’il est intéressant d’emprunter pour investir :

• Si le taux d'emprunt est supérieur au taux de rendement, l'opération fait perdre de l'argent
• Si le taux d'emprunt est inférieur au taux de rendement, l'opération fait gagner de l'argent

C’est une vision majoritairement vraie mais simpliste, qui a des nuances. Il ne faut pas oublier que tout emprunt a un coût, car la banque se rémunère, et qu’il peut générer des variations dans la simulation financière long terme.

Afin de vérifier si ces précédents postulats sont vrais, et dans quelles conditions, nous allons simuler une différence entre un investissement progressif (chaque mois avec ce qui est épargné) et un investissement avec un emprunt bancaire.

3 paramètres vont influencer les résultats :

• Le taux du crédit
• La durée du crédit
• Le taux d'investissement (et sa différence avec le taux du crédit)

2. Définition des termes

Si un investisseur décide d’emprunter pour performer financièrement, il accepte donc de rembourser des mensualités pendant toute la durée de son crédit, en échange de l’actif acheté. En conséquence nous allons comparer les deux scénarios suivants :

• Scénario 1 - L'investisseur achète à crédit pour investir, il utilise le levier de la dette
• Scénario 2 - L'investisseur investit progressivement, chaque mois, sans emprunter

L’investissement chaque mois (scénario 2) sera égal à la mensualité payée dans le scénario 1. Ainsi, dans les deux cas, un investisseur investit la même somme d’argent chaque mois. Soit pour rembourser une mensualité à la banque, soit pour investir directement.

Donc on a :

• Scénario 1 - Avec effet de levier : on place immédiatement l’actif obtenu grâce à l’emprunt, pendant toute la durée du remboursement.
• Scénario 2 - Sans effet de levier : on place progressivement, chaque mois, la mensualité qu’on aurait payé à la banque pour l’emprunt.

Ainsi si on emprunte sur 20 ans à 3.5% de taux 200 000 € on a une mensualité de 1160 € :

• Avec effet de levier : placement de 200 000 € à un taux de rendement net de 4% dès l’année n°1
• Sans effet de levier : placement de la mensualité de 1160 € chaque mois, à un taux de rendement net de 4%

Clarifions les éléments qui seront utilisés pour la simulation :

La durée du crédit est la durée de l’emprunt. La simulation des deux scénarios se fera sur cette même durée, pour comparer le patrimoine financier à la même échéance.

Le taux de crédit est celui fixé par la banque dans le scénario 1. Il est déterminé et constant pendant toute la durée de l’emprunt.

Le taux d’investissement, ou taux de rendement de l’actif acheté ou de l’argent placé sera considéré comme net de toute taxe et de toute imposition. Et il devra être constant pendant toute la durée de l’emprunt. Ainsi sur un crédit de 20 ans, le taux de rendement net espéré devra être calculé pour être moyenné sur les 20 années. Il correspondra par exemple :

• Au taux du livret A
• A un taux de fonds en euro d'assurance vie, retranché de l'imposition
• A un taux net d’investissement immobilier (donc somme de tous les loyers annuels moins somme de toutes les dépenses dues à l’investissement, comprenant travaux, impôts, taxes foncières, assurances, aléas …)
• Etc.

Ces taux sont des espérances de rendement, ils ne peuvent être connus en avance et dépendront donc de l’appétence aux risques des investisseurs (prudents, acceptant peu de volatilité, ou plus dynamiques).

Définissons deux termes pour faciliter les comparaisons et l’influence des paramètres :

Le spread sera la différence entre le taux de rendement net de l’actif et le taux d’emprunt.

• Spread = Taux de rendement net de l’actif – Taux d’emprunt du crédit

Ainsi si un investisseur a un rendement immobilier net de 5% pour un crédit de 3.5%, le spread sera de 1.5%. En revanche si son rendement immobilier n’est que de 2%, le spread sera de -1.5%.

La variation sera la différence de patrimoine accumulé à la fin de la simulation (donc une fois le crédit soldé) entre le scénario d’investissement progressif et le scénario d’investissement à crédit (levier de la dette).

• Variation = Patrimoine accumulé avec effet de levier / Patrimoine accumulé progressivement, sans effet de levier - 1

Par exemple si à la fin de la simulation on a :

• Scénario 1 – avec effet de levier : 250 000 € accumulés
• Scénario 2 – sans effet de levier : 150 000 € accumulés
• La variation sera de 67%. On a accumulé 67% d’argent en plus en empruntant.

3. Impact du taux de crédit sur la variation due à l'effet de levier

Etudions tout d’abord l’impact du taux de crédit sur la variation, en le faisant varier. On considère un crédit, et donc une durée de simulation, sur 20 ans. Le spread variera de -1% à +5%, pour rester dans des valeurs rationnelles et réalistes.

‍Exemple d’interprétation du tableau :

On emprunte 200k€ à la banque à un taux de 3.5% sur 20 ans. La mensualité à rembourser est de 1160 €. Tout est investi à 5.5% net pendant 20 ans, soit un spread de +2.0%.

Au bout de 20 ans on obtient :

• 583 551 € pour l'investissement direct à 5.5%
• 485 333 € pour l'investissement de la mensualité à 5.5%
• Soit, pour un spread de 2%, 20.24% de gain en plus avec effet de levier. Dans ce cas il est financièrement intéressant d'emprunter.

Conclusions

La première constatation, générique mais logique, est qu’il est financièrement plus intéressant d’emprunter pour investir lorsqu’on a un spread qui est positif ou nul. C’est-à-dire qu’il est préférable d’avoir dès le début 200k€ investis, plutôt que d’attendre 20 ans la constitution du patrimoine progressivement. En revanche, ce qui est notable, c’est que la différence entre les deux scénarios dépend fortement du spread et peut ne pas être significative.

• Pour un spread nul, c’est-à-dire lorsqu’on investit exactement au même taux que celui de l’emprunt (3.5% net pour un taux de crédit de 3.5% par exemple), il y a très peu de différences entre les deux scénarios (entre 0 et 1%). Un investissement progressif est environ équivalent à un investissement à crédit.
• Pour un spread positif, on constate que l’avantage de l’emprunt est d’autant plus important que le spread augmente, avec environ 10% de plus pour chaque point de spread supplémentaire. On a environ 50% de plus pour un spread à +5%, 40% pour un spread à +4%, etc. Plus l’actif est investi avec un taux important, plus il est intéressant de l’acheter à crédit.
• Pour un spread négatif, on constate qu’il est plus intéressant de ne pas emprunter pour investir, mais de se constituer son patrimoine progressivement, car la variation est négative (valeurs en rouge dans le tableau). Si le spread est négatif, il est préférable de ne pas emprunter pour investir. Autrement dit si on compte placer de l’argent acheté à 3.5% de taux, à un taux de rendement de 2.5%, mieux vaut le faire progressivement sans emprunter.

La seconde constatation concerne l’impact du taux du crédit sur les variations. Plus le taux du crédit est élevé, plus il diminue la variation. En effet un taux de crédit élevé induira des intérêts plus élevés qui iront en défaveur de l’emprunt. L’effet de levier a plus d’intérêt pour des taux d’emprunt faibles, il est inutile pour un spread nul et contreproductif pour un spread négatif.

La récente remontée des taux d’emprunt (1% en 2021, pas loin de 3.5% en 2026) a eu un impact conséquent sur l’intérêt financier d’utiliser l’effet de levier. Si par exemple un emprunt est souscrit pour un investissement à 6% net, le spread est de :

• +5% en 2021 contre +2.5% en 2026

Soit une variation de +58% en 2021 contre +25% en 2026. L’augmentation du taux d’emprunt induit un manque à gagner et un affaiblissement de l’emprunt à crédit (qui reste toutefois plus intéressant).

4. Impact de la durée du crédit sur la variation due à l'effet de levier

Etudions maintenant l’impact de la durée du crédit entre 5 et 25 ans, et donc la durée de simulation, sur la variation finale. On considèrera :

• Un taux d’emprunt de 1% (conditions économiques de 2021) et de 3.5% (conditions économiques de 2026)
• Un spread de -2%, 0% et +2%

‍Exemple d’interprétation du tableau :

On emprunte une somme à la banque sur 15 ans, à un taux de 1%. Si on place ensuite l’actif à 3% net, soit un spread de +2%, on obtient finalement 16.64% d’argent en plus grâce à l’effet de levier, par rapport à un investissement progressif mensuel.

Conclusions :

Plus la durée du crédit augmente, plus il est intéressant d’emprunter pour maximiser les gains financiers par rapport à un investissement progressif, dans le cas d’un spread positif. L’augmentation des intérêts de l’emprunt sont contrebalancées par la durée d’investissement de l’actif acheté, qui prend le dessus sur le long terme.

On retrouve les mêmes conclusions lorsqu’on a un spread nul : emprunter n’apporte pas de grande plus-value, et lorsqu’on a un spread négatif, il est préférable de ne pas emprunter.

On constate aussi, sur une durée courte (5 ans), que l’effet de levier est un peu plus important lorsque les taux de crédit sont plus importants (3.5% au lieu de 1%), ce qui semble contre-intuitif. Le phénomène n’existe pas pour un emprunt sur 20 ans.

5. Impact du spread sur la variation due à l'effet de levier

Etudions maintenant l’impact du spread sur la variation de patrimoine, en considérant un crédit représentatif des conditions économiques actuelles (2026) et passées à leur optimum (2021). On considèrera un taux de crédit :

• À 1% sur 20 ans
• A 3.5% sur 20 ans
• A 4% sur 20 ans

Exemple d’interprétation du tableau :

On emprunte une somme à la banque sur 20 ans, à un taux de 3.5%. Si on place ensuite l’actif à 2.5% net, soit un spread de -1%, on obtient finalement 7.83% d’argent en moins à cause de l’effet de levier, par rapport à un investissement progressif mensuel.

Conclusions :

Pour un spread positif, plus il augmente plus la variation finale en faveur de l’investissement à crédit est importante, indépendamment du taux de crédit. Cet effet est accentué lorsque le taux du crédit est faible, et il est inversement modéré lorsque le taux augmente. En lisant le tableau, on constate par exemple que la différence entre un bon crédit à 3.5% et un taux moins bon à 4% n’est pas significative. Par exemple pour un spread de +2%, la différence est entre 20.24% et 19.89% sur 20 ans. Mais il ne faut pas oublier que le spread varie en fonction du taux de crédit obtenu. Si on a un investissement à 5.5% net, le spread est de +2% avec un taux de 3.5%, mais seulement de +1.5% avec un taux de 4%. Et là les différences financières sur le long terme pèsent plus fortement, de l’ordre de 5% dans cet exemple. Ainsi il est fondamental d’optimiser pour obtenir le spread le plus élevé possible dans le cas d’un investissement financier à crédit.

On retrouve les mêmes conclusions que précédemment pour un spread nul, les variations ne sont pas significatives entre les 2 scénarios. Il y a une très légère prévalence de l’effet de levier (d’environ 1%).

Enfin lorsque le spread est négatif (on investit à un taux plus faible que l’emprunt), il est plus intéressant de ne pas faire d’emprunt et d’investir progressivement pour optimiser le patrimoine financier, peu importe le taux du crédit.

6. Vigilance sur les hypothèses et cas particuliers de l'investissement locatif

Les précédentes hypothèses se basent sur la comparaison entre le taux du crédit et le taux d’investissement net de fiscalité, avec le spread comme différence. Il faut toutefois noter qu’il existe des frais supplémentaires lors de la souscription d’un emprunt :

• Assurance
• Frais fixes d’obtention du prêt

Ces frais supplémentaires diminuent le patrimoine financier obtenu au long terme et doivent être pris en compte pour une simulation globale. Ils ne représentent usuellement pas une grande partie du coût d’un crédit et ne remettent pas en cause les conclusions générales déduites.

Pour des particuliers français, le principal débouché de l’investissement à crédit est l’immobilier (en direct, SCPI, …). L’immobilier locatif offre des rendements attractifs dans certains cas (localisation, unicité, etc.) tout comme des rendements très faibles dans les villes déjà saturées. La fiscalité est en outre lourde, les organismes indiquent un rendement net moyen de 3%. Avec des taux d’emprunt en 2026 d’environ 3.5%, le spread est, en moyenne, de -0.5%. Comme nous l’avons vu, un spread négatif n’est pas favorable à un investissement à crédit. Néanmoins la performance doit s’apprécier en prenant en compte la valorisation du bien immobilier, qui s’ajoute au rendement purement locatif. Pour avoir une différence significative entre investir à crédit ou progressivement, il faut atteindre un spread d’au moins +1%. Donc il faut espérer en moyenne une valorisation du bien immobilier d’au moins 1.5% annuel pour avoir un avantage financier. De plus les frais de notaires (mutation) sont à anticiper pour simuler correctement les 2 scénarios.

L’investissement immobilier locatif, du fait des nombreuses charges et aléas tout au long de la vie du bien difficilement identifiables, dépend fortement du taux d’emprunt pour espérer des gains financiers. En 2021 les taux d’emprunt étaient d’environ 1%, donc l’investissement locatif partait d’entrée avec en moyenne un spread à +2.0% au lieu des -0.5% actuels, sans compter la variation du prix de l’immobilier. L’investissement immobilier locatif est donc rentable aujourd’hui si on obtient une performance supérieure à la moyenne et/ou si le prix des logements repart à la hausse sur le long terme.

7. Simulation avec taux d'investissement différents

La précédente étude a été réalisée en considérant que le taux d’investissement net était le même pour les 2 projets financiers :

• Scénario 1 - Investissement direct d’un actif acheté à crédit
• Scénario 2 - Investissement progressif chaque mois

L’emprunt bancaire ne permet d’acheter que certains actifs (immobiliers, entreprise …), qui peuvent avoir des rendements de placement différents des supports accessibles avec un investissement progressif et continu. Il est possible qu’il y ait une différence de rendement entre les deux scénarios. En effet si l’investisseur décide d’acheter un bien immobilier 200 K€ pour le mettre en location, il aurait pris une décision différente d’investissement en plaçant chaque mois de l’argent (par exemple sur des livrets, des actions, etc.).

Simulons l’impact d’une différence de taux d’investissement net entre le scénario 1 et le scénario 2, avec :

• Un emprunt à 1% sur 20 ans et un spread initial de +2% pour l’effet de levier (donc placement à 3% net de l’emprunt)
• Un emprunt à 3.5% sur 20 ans et un spread initial de +2% pour l’effet de levier (donc placement à 5.5% net de l’emprunt)

Etudions ensuite une modification du taux de placement entre les deux scénarios, avec un taux d’investissement progressif (scénario 2) qui varie en point de pourcentage en plus ou en moins par rapport au taux d’investissement à crédit. Lorsque cette différence est égale à 0%, cela veut dire que les deux scénarios 1 et 2 sont investis au même taux (et cela rejoint l’étude précédente). Si la différence est positive (par exemple +2.0%), cela indique que le scénario 2 est investi à un taux plus intéressant que le scénario 1.

Exemple d’interprétation du tableau :

On emprunte une somme à la banque sur 20 ans, à un taux de 3.5%. On place ensuite l’actif acheté avec un spread de +2.0%, soit 5.5% net. Mais l’investissement progressif se fait avec un taux de 7.5% au lieu de 5.5%, il y a donc une différence de +2.0%. La variation financière finale est de -3.19%, soit une perte d’argent en empruntant plutôt qu’en investissant progressivement mensuellement.

Conclusions :

L’objectif de cette simulation est d’interpréter comment évolue la variation financière entre les 2 scénarios lorsque les taux d’investissements ne sont pas les mêmes, car ne concernant pas des actifs similaires.

Les calculs ont été réalisés avec un spread initial de +2.0%. On constate qu’avec 2 points de rendement en plus pour l’investissement progressif, il n’est plus intéressant d’utiliser un emprunt pour investir dans une logique d’optimisation financière. Et la variation financière diminue si le taux d’emprunt augmente.

Sans présenter les calculs, pour un spread initial à 0%, on a la même dynamique, mais il faut seulement 0.5 point de rendement en plus pour que le scénario 2 (investissement progressif) soit le plus favorable. Et pour un spread initial à -2%, le taux peut même être plus faible de 1.5 points pour que le scénario 2 soit le plus important.

8. Conclusion générale

Bien qu’a priori logique, l’étude du meilleur scénario entre investir à crédit et investir progressivement pour le même effort mensuel est intéressante pour optimiser ses finances et ses investissements. 3 paramètres ont un impact sur le résultat :

• Le taux d’emprunt
• La durée de l’emprunt
• Le spread = différence entre le taux d’investissement net de l’actif et le taux d’emprunt

Les exemples calculés montrent que :

• Avec un spread négatif, il est toujours plus intéressant d’investir progressivement
• Avec un spread positif ou nul, il est toujours plus intéressant d’investir à crédit
  
  • L'augmentation du taux d'emprunt tend à diminuer l'intérêt de l'investissement à crédit
  • L'augmentation du spread augmente significativement l'intérêt de l'investissement à crédit

Ainsi pour optimiser l’effet de levier il faut faire un emprunt le moins cher possible, le plus longtemps possible et avoir un rendement net de l’actif acheté largement supérieur au taux de l’emprunt. L’étude ne prend pas en compte les frais annexes liés à la souscription d’un emprunt (frais fixes et assurance), qui vont détériorer l’impact de l’investissement à crédit.

Ces premières conclusions étaient attendues car intuitives. En revanche la différence financière entre les 2 scénarios est plus contre-intuitive. Pour un spread de 0% il n’y a qu’environ 1% de différence, et cela augmente ensuite de 5% tous les 0.5% de spread en plus (pour un emprunt sur 20 ans à 3.5%). Un investissement à crédit n’a donc un intérêt que lorsque l’investissement est bien plus rémunérateur que le taux d’emprunt (d’au moins 0.5 – 1% en plus). C’était une situation optimale en 2021 avec des taux de crédit proches de 1%, qui s’est fortement dégradée en 2026 où les taux avoisinent les 3.5%. Pour conserver son avantage, l’actif doit générer davantage de rendement aujourd’hui. L’effet de levier est moins important aujourd’hui.

Enfin les derniers exemples ont montré que lorsque l’on dissocie le taux de placement de l’actif acheté à crédit de celui acheté progressivement, il peut y avoir des inversions complètes du meilleur scénario, pour 1 seul point de différence.

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L’effet de levier est réel mais doit être modulé par les paramètres de simulation, qui, dans certains cas, peuvent le rendre délétère.

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